Xây "nhà ma" để lách quy định tách thửa đất

Có sổ đỏ rồi, "khiêng" nhà qua chỗ khác

Khi ghé vào khu dân cư xã Nhơn Đức (do Công ty Hoàng Hoa ở địa chỉ 911 Nguyễn Bình, ấp 2, xã Nhơn Đức (huyện Nhà Bè) làm chủ đầu tư), chúng tôi được một “cò” đất tên Mẫn đưa đi xem các lô đất tại khu vực này. Theo môi giới này, hiện trong khu có khoảng 34 nền với giá tầm 20 triệu đồng/m2. Khu đất hiện được chia ra làm hai phần để phân lô bằng một con đường nhựa rộng hơn 6m vừa làm xong. Cả khu đất rộng chỉ có vài cây xanh được trồng thưa thớt, không có công viên hay các dịch vụ công cộng. Theo Mẫn, chủ đầu tư là Công ty Hoàng Hoa đang đi làm sổ đỏ cho hai lô đất đầu tiên.

Theo quan sát của chúng tôi, hiện có hai căn nhà vách làm bằng tôn, mái thấp lè tè, diện tích khoảng 25 m2 đã dựng trên khu đất. Ngôi nhà này không điện, nước, không số nhà và đặc biệt là không có người ở. Nhìn vào bên trong, căn nhà tạm bợ không lót nền, không có nhà vệ sinh và cũng không được ngăn phòng. Kế đó, một số căn nhà tôn tương tự cũng đã được "sản xuất" xong và đang rao bán.

Những căn nhà đặc biệt khiến chúng tôi không khỏi thắc mắc: "Làm sao ở được trong cái hộp này?. Môi giới tên Mẫn giải thích, đây là cách làm nhằm lách quy định về tách thửa. Vì Quyết định 33/2014 của UBND Tp.HCM, về hạn mức tách thửa tại huyện Nhà Bè có quy định, đối với đất không có nhà, diện tích phải đủ 120 m2, trong đó chiều ngang thửa đất tối thiểu phải 7m mới được tách thửa. Còn với đất có nhà thì diện tích tách thửa tối thiểu là 80m2, và chiều ngang thửa đất chỉ cần 5m. “Làm những căn chòi này chỉ để tách thửa, xin sổ đỏ thôi. Khi nào được cấp sổ rồi những căn nhà này sẽ được "khiêng" qua thửa đất khác để tiếp tục làm thủ tục tách thửa và làm sổ đỏ. Với cách làm này, công ty sẽ làm cho cả khu đỡ tốn kém. Khi nào người dân mua đất thì chỉ cần xin phép xây dựng lại. Đất ở khu này có thể xây nhà cao đến 5 tầng. Anh cứ mua đi, tháng 5 này sẽ có sổ đỏ cho lô đất rồi, khi đó giá còn tăng nữa”, “cò” Mẫn nói ngọt.

Nằm kế bên khu đất của Công ty Hoàng Hoa là một khu đất khác cũng có hơn 30 lô đất đã được tách thửa và ra sổ đỏ thành công theo cách tương tự. Theo sổ đỏ môi giới cho xem, chúng tôi được thấy tận mắt là cấp cho một cá nhân đứng đại diện tên Nguyễn Thị Ngon. Trên đất là những căn nhà tôn nhỏ như hộp diêm, diện tích chỉ 25m2, bên trong không có gì hết, từ phòng ốc, lót nền đến nhà vệ sinh… Đây là những lô đất khi người dân mua sẽ được sang tên và xin phép xây dựng tự do. Giá mỗi lô khá cao, lên đến 1,68 tỉ đồng, diện tích 80m2. Trên khu đất  hiện chỉ có một căn nhà duy nhất đang trong giai đoạn xây dựng kiên cố.

Ngoài Nhà Bè, nhiều quận, huyện khu phân lô bán nền khác trên địa bàn Tp.HCM cũng làm với cách thức tương tự để lách quy định tách thửa, cấp sổ đỏ. Đơn cử, tại một khu đất trên đường Nguyễn Duy Trinh (quận 9), một số căn nhà cấp 4 cũng được xây dựng theo kiểu “dã chiến”: tường xây bằng gạch khá cẩu thả, không sơn, mái lợp tôn, diện tích chỉ 20m2, bên trong cũng trống trơn.

Những căn nhà này đều được xây một cách tạm bợ trên các lô đất đã được cắm cọc chia lô. Một nhân viên môi giới xuất hiện và cho chúng tôi biết, đây chỉ là những căn nhà xây tạm để làm sổ đỏ, khi nào có sổ thì đập bỏ đi, chủ nhân được xây dựng tự do, muốn xây sao cũng được. Môi giới này cho biết, theo quy định hiện nay, muốn lô đất có sổ riêng thì trên mỗi lô phải có nhà, lớn hay bé gì cũng được. Khi chủ đầu tư đi xin cấp sổ đỏ thì bên quận sẽ cho người xuống nghiệm thu đường, điện, nước, nhà rồi mới cấp sổ cho từng nền. Để trấn an chung tôi, nhân viên này không quên giải thích: "Với cách làm này thì nền đất được tách sẽ có diện tích nhỏ hơn. Chẳng hạn các lô đất ở đây mỗi lô chỉ 50m2, còn theo quy định tối thiểu phải là 80m2. Đây chỉ là một cách hợp thức hóa việc lách luật thôi”.

Những căn nhà ma được xây dựng tạm bợ trên đất phân lô để được cấp sổ đỏ. Ảnh: Đình Sơn

"Luồn lách dữ lắm mới làm được"

Theo phân tích của lãnh đạo một chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai, chiếu theo quy định tại điều 35 Nghị định 43 hướng dẫn luật Đất đai thì những trường hợp trên không được công nhận là nhà, vì nếu là nhà thì phải có người ở. Do đó, vị này cho rằng việc tách thửa, cấp sổ đỏ cho những căn nhà này là không đúng. Cơ quan chức năng chỉ cần nhìn qua cũng biết là đầu nậu lách luật.

Cũng theo vị này, theo quy định hiện nay một khu đất diện tích trên 2.000m2 phải làm dự án theo quy hoạch 1/500, phải làm hạ tầng, công viên, trường học… khai thác được khoảng một nửa diện tích khu đất. Sau đó chủ đầu tư sẽ qua phòng quản lý đô thị xin đầu tư hạ tầng và nghiệm thu hạ tầng, sau đó là chuyển mục đích qua đất ở phòng Tài Nguyên - Môi trường. Bước tiếp theo là xin phép xây dựng nhà tại phòng quản lý đô thị. Khi ngôi nhà được xây dựng xong thì làm hồ sơ hoàn công nhà gửi lên UBND xã để xin xác nhận công trình làm đúng giấy phép, rồi chuyển hồ sơ lên chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai để hoàn công. Hoàn công xong thì lên phòng Tài Nguyên - Môi trường xin tách thửa.

Tuy nhiên các đầu nậu thường "xẻ" một khu đất nông nghiệp lớn ra làm nhiều mảnh nhỏ hơn 2.000m2 để không phải lập dự án. Cách làm này sẽ khai thác được đến 80 - 90% tổng diện tích đất. Vị cán bộ văn phòng đăng ký đất đai cho rằng, quy định như hiện nay là khá chặt chẽ, vì thế để các khu đất phân lô bán nền làm được những căn nhà “ma” như vậy, lại còn được cấp sổ đỏ, tách thửa dưới chuẩn thì chắc chắn phải có chuyện luồn lách dữ lắm và phải được sự tư vấn, đỡ đầu, thậm chí xin - cho của phòng Tài Nguyên - Môi trường, phòng quản lý đô thị… mới có thể làm được.

Trong khi đó, ông Trần Văn Dũng, TGĐ Công ty địa ốc Trường Phát, một người có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, phân tích theo Quyết định 33, diện tích tối thiểu về tách thửa đã được quy định rất cụ thể, trong đó ở quận 9 thuộc khu vực 2, thửa đất chưa có nhà phải có diện tích tối thiểu lớn hơn hoặc bằng 80m2 với chiều rộng mặt tiền không dưới 5m. Nếu là đất có nhà hiện hữu thì diện tích lớn hơn hoặc bằng 50m2 còn chiều rộng mặt tiền thửa đất không dưới 4m. Tại huyện Nhà Bè, diện tích thấp nhất là 80m2 đối với đất có nhà, còn đất trống là 120m2.

Theo ông Dũng, nếu làm đúng theo Quyết định 33, tức tách thửa đất rồi mới xin phép xây dựng thì để sở hữu một lô đất, người mua sẽ phải bỏ ra số tiền cao hơn rất nhiều và thường không đủ khả năng. Chẳng hạn như ở huyện Nhà Bè nếu đúng phải là 120m2. Như vậy, giả sử giá bán 20 triệu đồng/m2 thì mỗi lô có giá lên tới 2,4 tỉ đồng. Trường hợp “lách” được luật để diện tích còn 80m2 thì số tiền giảm xuống chỉ còn 1,6 tỉ đồng mỗi lô. Chắc chắn không ai muốn bỏ ra 2,4 tỉ đồng để mua một lô đất nằm cách xa trung tâm, mọi người sẽ tìm miếng đất có diện tích nhỏ hơn ở gần trung tâm. Vì thế, tại các khu đất phân lô bán nền ở vùng ven, chủ đất thường tìm mọi cách để xin tách ra thành cách mảnh có diện tích nhỏ, ra được sổ đỏ từng lô cho dễ bán. Đây cũng là lý do các đầu nậu nghĩ ra chiêu xây dựng “nhà ma” nhằm hợp thức hóa tách thửa để có các lô đất diện tích nhỏ với giá thấp và dễ bán hơn. Ông Dũng cũng cảnh báo: “Mua nhà đất tại các khu phân lô, người mua có nguy cơ gặp rất nhiều rủi ro về pháp lý, hạ tầng vì có thể nhiều người phải cùng sở hữu chung một sổ đỏ, trong khi đường sá, điện nước thường được làm khá sơ sài”.