TTBĐS tháng 7/2017: Giao dịch chững lại ở phân khúc căn hộ cao cấp

Chung cư cao cấp: giao dịch kém sôi động

Thị trường nhà ở Hà Nội và Tp.HCM tháng 7/2017 lặp lại kịch bản của các tháng quý II khi căn hộ trung cấp tiếp tục giữ vai trò chủ đạo về nguồn cung. Khảo sát , 70% lễ mở bán dự án trong tháng 7 ở hai thị trường trọng điểm đều tập trung ở phân khúc này. Giữa 2 đợt mở bán (biên độ dao động từ 3-6 tháng), mức tăng trên thị trường sơ cấp phổ biến từ 2-6%. Cũng trong tháng, một vài dự án trung cấp mới lần đầu được giới thiệu trên thị trường như Shunshine City (Hà Nội), Green Field, New City (Tp.HCM).

Ở phân khúc cao cấp, Hà Nội không có dự án mới được giới thiệu trong tháng 7. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ các dự án cũ của năm 2016 với số đợt mở bán ít ỏi. Tại Tp.HCM, nguồn cung căn hộ cao cấp tháng 7 dồi dào hơn so với 3 tháng của quý II. Đáng chú ý, phần lớn các dự án bung hàng đều là sản phẩm của khối ngoại như D’Edge, Waterinna Suites, RichLane Residences…

Thanh khoản phân khúc cao cấp ở Hà Nội và Tp.HCM đang
chững lại, nguồn cung trên thị trường thứ cấp còn rất dồi dào

Theo khảo sát , thanh khoản phân khúc cao cấp ở cả hai thị trường đang chững lại, nguồn cung trên thị trường thứ cấp còn rất dồi dào. Giá bán căn hộ cao cấp tăng chậm so với thời điểm năm 2015. Mức chênh giữa các đợt mở bán trong năm 2015 và 2016 ở Hà Nội và Tp.HCM có thể lên đến 10% thì trong năm 2017, mức chênh giữa đợt mở bán tháng 7 và đợt mở bán đầu năm chỉ còn khoảng 2-4%.

Ở phân khúc nhà giá rẻ, Hà Nội đón một vài tin vui như FLC đang xúc tiến thủ tục đầu tư xây dựng 15.000 nhà giá rẻ; Bộ Xây dựng quyết định chuyển 3 hạng mục thuộc dự án nhà ở cho học sinh, sinh viên tại Khu đô thị Pháp Vân - Tứ Hiệp (Hoàng Mai) thành nhà ở xã hội. Tại Tp.HCM, một vài dự án giá rẻ được chào bán trong tháng có thể kể đến như Hiệp Thành Building, Topaz Home, Saigon Metro Park.

Nhà phố trung tâm tại Tp.HCM cũng tăng giá mạnh. Khảo sát  cho thấy nhà riêng lẻ trên các tuyến đường Tô Hiến Thành, khu Lữ Gia, Hồ Bá Kiện (quận 10), đường Kỳ Đồng, khu Vườn Chuối (quận 3) đều có mức tăng 30-40% so với cuối năm 2016 hoặc đầu năm 2017. Các căn nhà riêng lẻ, tùy từng vị trí, diện tích được rao bán phổ biến từ 8-15 tỷ/căn.

Người mua thực quay trở lại

Các điểm nóng về đất nền của Tp.HCM là khu Đông (quận 2, quận 9), khu Tây (Bình Chánh, Hóc Môn) và khu Nam (Nhà Bè) vẫn giữ giá hoặc giá giảm nhẹ. Thị trường tiếp tục ghi nhận sự sụt giảm các nhà đầu tư. Tuy nhiên, khách hàng có nhu cầu thực đang quay trở lại thị trường.

Các giao dịch thành công tập trung chủ yếu ở một số khu dân cư thuộc Trường Lưu, Phú Hữu (Q.9). Đất nền tại đây giảm từ 1-2 triệu/m2 so với quý I/2017, giá chào bán dao động từ 18-22 triệu/m2. Theo các môi giới, khách hàng đều là người có nhu cầu thực, tranh thủ thời điểm đất đứng giá hoặc giảm giá nhẹ để xuống tiền. Giá đất cũng giảm từ 0.5 – 1.5 triệu đồng/m2 so với thời điểm đầu tháng 4/2017 tại khu Tây thành phố như xã Tân Hiệp, Thới Tam Thôn, Xuân Thới Đông (huyện Hóc Môn); P.An Phú Đông, P.Tân Thới Nhất (Q.12). Các môi giới cho biết khách hỏi mua đất ở đây chủ yếu là người dân có nhu cầu thực.

Khách hàng có nhu cầu thực đang quay trở lại với thị trường

Trong tháng 7, thị trường đất nền Tp.HCM “xôn xao” với sự tăng giá “chóng mặt” của đất nền khu Bình Hưng Hòa (Q.Bình Tân). Đầu tháng 7, UBND Tp.HCM phê duyệt quy hoạch khu nghĩa trang Bình Hưng Hòa thành khu dân cư. Trong tương lai gần, ở khu nghĩa trang lớn nhất thành phố sẽ hình thành khu phức hợp, tòa cao ốc và công viên cây xanh.

Vài tháng trước đó, thông tin quy hoạch đã được lan truyền khiến đất nơi đây rục rịch tăng giá. Nhưng chỉ đến khi có công bố chính thức của thành phố, giá đất quanh khu nghĩa trang mới trở thành “hiện tượng”. Cụ thể, giá đất mặt tiền ở Kênh nước đen (Bình Hưng Hòa A), thời điểm tháng 1 được rao bán từ 30-33 triệu/m2 thì đến cuối tháng 7 đã tăng lên 93-97 triệu/m2 (tăng khoảng 150%). Đất mặt đường Gò Dầu, tháng 1/2017 được rao bán với giá từ 47-52 triệu/m2 thì đến nay đã tăng lên 86-90 triệu/m2 (tăng khoảng 40%). Các tuyến đường Dương Văn Tương, Tân Kỳ Tân Quý, Bình Long cũng ghi nhận mức tăng từ 40-60% so với thời điểm đầu năm. Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo kịch bản sốt đất của khu Đông, khu Nam và khu Tây trước đó đang lặp lại tại Bình Hưng Hòa. Giá đất tăng cao nhiều khả năng là sốt ảo. Vì thế người mua cần cẩn trọng.

Tại Hà Nội, sau đất nền Đông Anh, thị trường lại chứng kiến sự tăng giá đất ở khu vực huyện Đan Phượng. Nguyên nhân khiến giá đất Đan Phượng đi lên là “cú hích” hạ tầng từ dự án đường Tây Thăng Long nối khu vực Tây Tây Hồ và phía Bắc Cầu Thăng Long với khu đô thị Sơn Tây. Hiện đất thổ cư tại thị trấn Phùng, nhiều nền được rao bán từ 19-22 triệu/m2, trong khi đầu năm 2016, giá đất ở đây là 16-18 triệu/m2. Đất ở các xã Song Phượng, Phương Đình cũng tăng giá 20-30%. Thời điểm đầu năm 2016, đất được rao bán từ 7-9 triệu/m2, nay nhiều mảnh lên tới 10-12 triệu/m2. Cá biệt đất tại vị trí mặt đường các trục chính dao động khoảng từ 52-65 triệu/m2, trong khi đầu năm 2016, giá rao bán là từ 32-37 triệu/m2.