Thị trường BĐS suy giảm do thiếu vốn

Nhiều dự án BĐS ngừng thi công trong thời gian dài

Suy giảm rõ rệt

Đứng trên góc độ của một đơn vị phân phối dự án, ông Phạm Thành Hưng, giám đốc một công ty bất động sản (BĐS), cho biết, 2/3 khoảng thời gian năm 2016, thị trường BĐS rất tốt về thanh khoản cũng như giá. Tuy nhiên, từ tháng 8/2016 tới nay, lượng giao dịch giảm tương đối lớn, trung bình ước tính khả năng giao dịch trong quý III, IV vừa qua giảm tới 30% so với năm ngoái.

Ông Hưng cho biết, mặc dù nhìn về tổng thể, lượng giao dịch không có nhiều thay đổi nhưng giá trị giao dịch giảm nghiêm trọng, tức là chỉ những căn giá rẻ và vừa mới có giao dịch. Còn các căn giá cao gần như giữ nguyên. Tình hình giao dịch quý IV là có vấn đề.

Vị này lý giải, do biến đổi về kinh tế vĩ mô, yếu tố chính sách,... nên nhiều nhà đầu tư phân khúc giá cao có tâm lý chờ đợi và cân nhắc. Với phân khúc giá thấp, nhu cầu của người dân là để ở, họ không có cân nhắc nhiều về lợi nhuận hay kinh tế vĩ mô, hay tỷ suất, lạm phát, họ chỉ ước có đủ tiền mua nhà.

Phân khúc cao cấp, bên cạnh nhu cầu mua để hưởng thụ, nâng cao cuộc sống, họ luôn luôn tính toán lợi ích khác sau đó như lợi nhuận vốn, hay khả năng khai thác cho thuê, đầu tư, sinh lời,... Người mua căn hộ cao cấp cân nhắc rất là nhiều.

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, tỷ lệ hấp thụ giảm giảm 2% theo quý và 9 điểm % theo năm đạt 31%, trong khi giá chào bán trung bình đạt 1.230 USD/m2 tăng 2% theo quý và 1% theo năm.

Ông Hồ Bảo Hùng, Giám đốc bộ phận Định giá và phân tích tài chính Savills Hà Nội, nhận định, thị trường BĐS cuối năm 2016 đã có dấu hiệu chững lại, do nguồn cung ở phân khúc trung và cao cấp tăng.

Theo ông Hùng, Thông tư 06 hạn chế tín dụng BĐS sẽ ảnh hưởng nhất định tới tăng trưởng của thị trường, lo ngại lãi suất không còn hấp dẫn như trước đó sẽ tác động tới người mua nhà. Nhiều nhà đầu tư thay đổi chiến lược để phù hợp với tình hình thị trường.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM đánh giá, từ đầu năm 2016 đến nay, thị trường địa ốc có dấu hiệu chững lại, nhất là ở phân khúc cao cấp. Theo ông Châu, lo ngại lớn nhất là Ngân hàng nhà nước giữ lộ trình như Thông tư 06, nếu giảm đột ngột trước thời hạn sẽ gây tác hại khôn lường cho thị trường BĐS và nền kinh tế nói chung.

Chủ đầu tư thận trọng

Nguồn cung nhà ở cao cấp hiện đang nhiều hơn nguồn cung cấp nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ, từ nay đến cuối năm dự báo khả năng sẽ dư thừa. Việc quá phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng cũng là khó khăn mà thị trường phải đối mặt và vượt qua trong năm 2017.

Đối với dự án giá rẻ, người dân vẫn phải xếp hàng mua nhà

Theo nhận định của ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam: Điểm bất cập là thị trường đang có sự phát triển lệch lạc về cơ cấu sản phẩm. Nếu không nhìn ra và điều chỉnh sớm thì sẽ đi vào vết xe đổ cũ, gây ra khủng hoảng trở lại. Điều này phản ánh ở tỷ trọng sản phẩm nhà ở xã hội, thu nhập thấp,... chiếm khoảng 10%, trong khi phân khúc cao cấp lại áp đảo, dẫn tới tình trạng bội cung, gây nguy cơ khủng hoảng thừa.

Đại diện một chủ đầu tư cho biết, sau khi mở bán thành công hơn 1.000 căn hộ, doanh nghiệp đã ngay lập tức mở bán dự án tiếp theo dù trong kế hoạch phải giữa năm 2017 mới ra hàng. Nếu không bắt kịp thị trường thì nguy cơ ế thừa hàng nghìn căn hộ có thể xảy ra. Trung bình mỗi căn khoảng 2 tỷ đồng, ít nhất hơn 2.000 tỷ sẽ mắc kẹt. Trong năm 2017, đơn vị này chưa có kế hoạch mở bán thêm. Những dự án tiếp theo đều thuộc phân khúc cao cấp nên không còn nhiều cạnh tranh so với các dự án khác.

Từng bị rơi vào tình thế “tiến thoái lưỡng nan”, lãnh đạo doanh nghiệp BĐS đầu tư nước ngoài cho hay, tới nay dự án vẫn chưa thể hồi sinh. Năm 2011, dự án mở bán đúng thời điểm siết chặt tín dụng, lượng căn hộ giao dịch thành công rất ít nên toàn bộ dự án thi công tới tầng 5 đã dừng lại. Theo kế hoạch thì căn hộ đã bàn giao nhà vào cuối năm ngoái nhưng tới nay dự án vẫn đang "án binh bất động".

Khi thị trường hồi phục trở lại, chủ đầu tư vẫn loay hoay tìm nguồn vốn và thay đổi thiết kế căn hộ. Hiện kế hoạch mở bán trở lại không thành, nhiều khả năng dự án chung cư cao cấp hạng sang theo tiêu chuẩn quốc tế như quảng cáo sẽ vẫn chỉ trên giấy.

Những khu đất xây chung cư còn lại đã chuyển đổi sang biệt thự, liền kề. Nhưng do thủ tục chưa hoàn thành, chủ đầu tư đang lo vỡ kế hoạch trong năm nay.

Từ cuối 2016, một số chủ đầu tư đã thay đổi chiến lược sản phẩm. Nhiều doanh nghiệp chuyển sang hướng phân khúc nhà giá rẻ với sự góp mặt của những tên tuổi lớn nhất trong làng BĐS Việt Nam. Đây là sự chuyển hướng tích cực khi nguồn tín dụng cho phân khúc cao cấp bị thu hẹp.