Thị trường BĐS Đà Nẵng: Tiềm ẩn nhiều dấu hiệu bất ổn trong giao dịch

Trong năm 2015 - 2016, thị trường BĐS Đà Nẵng quy tụ hàng loạt những “ông lớn”. Với nhiều dự án khách sạn, biệt thự và khu nghỉ dưỡng cao cấp, những nhà đầu tư này đã tạo nên “cơn sốt” đất chưa từng thấy tại khu vực phía đông TP. Đà Nẵng. Tại một số địa điểm thuộc khu vực này, giá đất đầu năm 2017 đã tăng đến 300% giá trị so với thời điểm giữa năm 2016.

Nhiều dự án đất nền được quy hoạch xong nhưng không xây dựng
công trình mà được nhà đầu tư bán trao tay để kiếm lời

Về mặt tích cực, những nhà đầu tư này đã làm thay đổi toàn diện hạ tầng kỹ thuật ở khu vực các quận phía đông như Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn, tạo ra một sản phẩm “du lịch biển” mang đặc trưng riêng của Đà Nẵng. Chính quyền Đà Nẵng kỳ vọng các siêu dự án ven biển sẽ trở thành “con gà đẻ trứng vàng” cho ngành công nghiệp không khói, định hướng trở thành ngành kinh tế mũi nhọn của TP. Đà Nẵng.

Sự xuất hiện của những đại gia này cũng đã tạo nên sự sôi động chưa từng thấy về giao dịch BĐS. Đại diện bộ phận nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển của Công ty CBRE Việt Nam cho biết, số lượng căn hộ nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng được giao dịch trong năm 2016 bằng số lượng của 05 năm trước cộng lại, tỷ lệ thành công cũng đạt trên 60%.

Nhu cầu BĐS ở Đà Nẵng cũng rất đa dạng, ngoài khách hàng trong nước, khách quốc tế cũng giao dịch ngày càng nhiều do sự cho phép của Chính phủ Việt Nam. Một trong những điểm nhấn thu hút nhà đầu tư là do thị trường BĐS Đà Nẵng gắn liền với chiến lược phát triển du lịch, dịch vụ và thương mại, trong đó phân khúc BĐS du lịch được coi là mũi nhọn trong thị trường BĐS Đà Nẵng.

Sự xuất hiện của nhiều dự án BĐS lớn ở phía đông Đà Nẵng giúp cải thiện đáng kể đời sống của một bộ phận người dân ở các khu vực này nhờ các dịch vụ phụ trợ đi kèm, tuy nhiên cũng tiềm ẩn những dấu hiệu không ổn định khi thị trường phát triển quá nóng.

Sự bất ổn trong giao dịch

Theo CBRE Việt Nam, tại Đà Nẵng, có đến trên 80% số lượng giao dịch BĐS nghỉ dưỡng thành công thuộc về những khách hàng đến từ Hà Nội và Tp.HCM. Tuy nhiên, những khách hàng này mua để kinh doanh kiếm lời chứ không phải để ở. Thực tế, vì đây là những giao dịch đã thành công nên những giao dịch này không phải là “bóng bóng” BĐS.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, thị trường BĐS sẽ có sự bất ổn do người mua thực hiện giao dịch thành công nhưng lại sử dụng sản phẩm để kinh doanh kiếm lời. Giá bán sẽ bị đẩy lên do những người kinh doanh thứ cấp mua đi bán lại nhiều lần. Theo số liệu thống kê, so với trước đây, số lượng giao dịch thực hiện mua đi bán lại đã tăng gấp 3 lần, chiếm tới 15% tổng giao dịch thành công.

Thị trường xuất hiện hiện tượng “bong bong giá” BĐS do những giao dịch mua bán sang tay giữa các nhà đầu tư thứ cấp tạo ra. Nguy hiểm hơn, sự canh tranh về giá chiết khấu cho khách hàng của các nhà đầu tư thứ cấp đã gây ra tình trạng hỗn loạn trên thị trường ở một số thời điểm. Nhiều nhà đầu tư thứ cấp bị thua lỗ đã phải bán tháo sản phẩm để thanh toán nợ ngân hàng.

Là một môi giới BĐS tại một sàn giao dịch trên đường Dương Tự Minh (Sơn Trà - Đà Nẵng), anh Nguyễn Quốc Vũ cho biết, sau khi đất ở các dự án được bán lại cho nhà đầu tư thứ cấp, họ sẽ đua nhau chiết khấu cho khách hàng với giá cao ngất ngưởng từ 8 - 8,5%.

Theo tìm hiểu, thời điểm hiện tại "bong bóng" giá đang tạm thời lắng xuống sau khoảng 2 tháng đầu năm 2017, giá đất tại khu vực phía đông Đà Nẵng được môi giới thổi lên “chóng mặt”. Về nguyên nhân dẫn đến việc này, đại diện các sàn giao dịch lý giải, do sau khi nhà đầu tư lớn bỏ tiền gom dự án, thuê mối giới “thổi giá” để “bung” sản phẩm cho nhà đầu tư thứ cấp, khi các nhà đầu tư thứ cấp tiếp tục bán trao tay cho nhau thì hiện tượng “bong bóng giá” cũng dừng lại.

Dù có dự án nhận được chiết khấu lên đến 8%, sau một thời gian chững giá mà phải chịu lãi suất ngân hàng, khiến nhà đầu tư thứ cấp buộc phải đưa ra mức chiết khấu cao hơn, lên tới 8,5% để “bán tháo” sản phẩm. Như vậy, chỉ tính riêng giá chiết khấu trao tay đã lỗ 0,5% giá trị, chưa kể tiền lãi ngân hàng trong thời gian chờ.

Đối với thị trường BĐS tại Đà Nẵng, tình trạng dây dưa bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng là một trong những bất ổn đáng báo động hiện nay. Rất nhiều khách hàng dù đã có hợp đồng chuyển nhượng có công chứng nhưng sau 2 - 3 năm vẫn chưa nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên mình. Các chủ đầu tư, chủ sử dụng đất tự ý giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở hữu nhà ở, căn hộ tại một số dự án cho các tổ chức và người dân khi chưa đầy đủ thủ tục pháp lý về quy hoạch đất đai, nhà ở.

Nguyên Phó trưởng Ban quản lý các dự án đô thị Đà Nẵng, ông Phạm Quang Thức lý giải, nhiều dự án chỉ dựa trên sơ đồ ranh giới sử dụng đất dự kiến hoặc quy hoạch dự kiến nhưng chưa được UBND thành phố phê duyệt nhưng đã thực hiện việc chuyển giao quyền sử dụng đất. Điều này dẫn đến tình trạng bất ổn khi hoạt động giao dịch chưa đảm bảo tính pháp lý làm ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng.

Các nhà đầu tư quan tâm đến thị trường Đà Nẵng do TP. Đà Nẵng có hơn 30km đường bờ biển với nhiều bãi biển đẹp, địa hình bằng phẳng, thuận lợi cho việc xây dựng kết cấu hạ tầng. Tuy nhiên, một số đơn vị tư vấn BĐS cho hay, trước khi triển khai dự án, các nhà đầu tư cần tính đến vấn đề cung cầu. Nếu triển khai hàng loạt các dự án trong cùng một thời điểm sẽ khiến cho cán cân cung - cầu chênh lệch, tạo ra khủng hoảng thừa sẽ dẫn đến rủi ro lớn cho nhà đầu tư.