Thận trọng khi giá đất nền liên tục “nhảy múa”

Giá bán tăng quá nóng

Khu Đông hiện là khu vực dẫn đầu về sức nóng và giao dịch đất nền tại Tp.HCM, trong đó các quận: Thủ Đức, quận 9, quận 2 luôn là tâm điểm của “cơn sốt”. Tại khu vực này, giá đất tăng mạnh và liên tục biến động từ cuối năm 2016 đến nay. Nếu như trước đây, tốc độ tăng giá đất mạnh nhất là 5-10%/6 tháng – 1 năm thì hiện nay, cứ sau 1-2 tháng, giá đất nhiều khu vực đã tăng 5-7%."Điển hình tại quận 9, giá đất tại đường Lê Văn Việt từ năm 2016 đến nay đã tăng 50%, từ 42 triệu/m2 đã chạm ngưỡng 58 triệu/m2 vào đầu năm 2017 và hiện ở mức 60 triệu/m2. Đất tại tuyến Gò Cát cũng tăng giá đến 40%, từ 15 triệu/m2 (năm 2016) nhảy vọt lên 23 triệu/m2 (tháng 1/2017) và hiện là 25 triệu/m2. Hay đất gần khu cầu vượt vòng xoay Nguyễn Duy Trinh cuối tháng 1/2017 chỉ khoảng 37 triệu/m2 thì nay được rao bán với giá 40 triệu/m2. Khúc Đỗ Xuân Hợp đã tăng 5% với giá bán 60 triệu/m2 thay vì 58 triệu/m2 hồi tháng 1.

Tại quận 2, các tuyến đường Lương Đình Của, Mai Chí Thọ… hiện đang có biên độ tăng giá từ 3-5% sau 2 tháng. Ngay cả những khu vực vùng sâu, vùng xa như Nguyễn Xiển, Phước Thiện, giá rao bán hiện đã lên mức 15–17 triệu/m2 trong khi 3 tháng trước chỉ khoảng 14 triệu/m2.

Mua dự án đất nền trong giai đoạn này cần xem xét nhiều yếu tố, trong đó
quan trọng nhất là vị trí, chất lượng hạ tầng kết nối và tính pháp lý

Không chỉ khu Đông, giá đất nền khu Nam, khu Tây Bắc Tp.HCM cũng đang tăng mạnh. Chỉ trong 3 tháng đầu năm, giá đất khu vực quận 12, Hóc Môn, Củ Chi đã tăng cao bất thường với mức tăng từ 10-20%. Tại khu Tân Chánh Hiệp, Thạnh Xuân, An Phú Đông,Thới An, Hiệp Thành (quận 12) hay khu Thới Tam Thôn, Bà Điểm, Xuân Thới Thượng (huyện Hóc Môn)… giá đất thổ cư tăng từ 3 -5 triệu/m2 tùy khu vực, đất nông nghiệp cũng tăng từ 0,5-1 triệu/m2 chỉ trong 4 tháng qua. Một số dự án đất nền chào bán đầu năm tại khu Nam như Lavila, Nine South Estate (Nhà Bè), Nam Sài Gòn Riverise,  KDC 13A (Bình Chánh) đang được rao bán thứ cấp với giá tăng thêm 5%.

Giá đất nền tăng nóng khiến không ít người mua trùng tay. Anh Nguyễn Minh Đức, đại diện SGD Gia Phát (quận 2) cho biết, mấy tháng gần đây, lượng giao dịch đất nền khu Đông giảm rõ rệt, nhất là giao dịch thứ cấp. Dù nhiều nền đất chào bán gần 4 tháng vẫn chưa có người mua nhưng chủ đất vẫn điều chỉnh tăng giá thêm 0,5-1 triệu/m2. Sức mua giảm chủ yếu là do khách hàng thận trong hơn trong thời điểm nhà đất đang quá nóng. Nhiều nhà đầu tư cho rằng việc tham gia giao dịch khi giá đất “nhảy múa” liên tục như hiện nay là khá mạo hiểm, đặc biệt là với những nhà đầu tư ít kinh nghiệm và người mua có nhu cầu thực.

Kết quả khảo sát một số sàn môi giới nhà đất khu Đông cho thấy, lượng  khách tìm hiểu vẫn có nhưng lượng chốt giao dịch đã giảm rõ rệt. Người mua hiện nay không phải dạng “gà mờ”. Hơn nữa những thông tin cảnh giác trên báo chí khá nhiều nên những lời mời chào như “đất chỉ có tăng chứ không bao giờ giảm, không mua không còn hàng”… không đủ thuyết phục họ xuống tiền trong giai đoạn loạn giá. Bên cạnh đó, một lượng lớn dân đầu tư đang chuyển hướng xuống các thị trường mới nổi như khu Tây Bắc Tp.HCM, Đồng Nai, Bình Dương… Đây là những nơi có quỹ đất đa dạng, giá thành rẻ và tốc độ phát triển hạ tầng không thua kém khu Đông.. Ngoài ra việc giới đầu tư vẫn tiếp tục giữ mức kỳ vọng lợi nhuận cao, liên tục điều chỉnh tăng giá bán thứ cấp khiến người mua thực khó tiếp cận sản phẩm.

Thận trọng với “củ khoai nóng phỏng tay”

Xu hướng tăng này được giới chuyên gia nhận định có tiềm ẩn yếu tố thổi giá, tăng ảo, không hoàn toàn theo nhu cầu thực của thị trường mà phần nhiều do nhà đầu tư tự động điều chỉnh sau mỗi lần sang tay. Điều này khiến khách hàng chịu thiệt trong khi những nhà môi giới, cò đất được hưởng lợi không ít. Một môi giới nhà đất tại quận 9 cho biết, có nhiều mảnh đất anh kiếm được phí môi giới đến 3-4 lần. Việc mua bán sang tay khiến giá bán thứ cấp mỗi lần sang nhượng tăng ít nhất 7-10%. Như vậy, một nền đất qua tay  3 nhà đầu tư giá đã tăng khoảng  30% so với giá trị thực.

Nhìn nhận về xu hướng tăng giá hiện nay, bà Trần Thị Cẩm Tú, TGĐ Công ty BĐS Eximrs cho rằng, không tính các khu đô thị vệ tinh, tại những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, kết nối hạ tầng tốt, giá đất đã tăng chóng mặt. Tuy nhiên, đó chỉ là một bộ phận nhỏ,  không đủ tiêu chuẩn để làm thước đo định mức giá chung cho cả khu vực để tự động tăng theo gây nhiễu giá thị trường. Bà Tú cho rằng, việc đất nền tăng giá nóng như hiện nay có thể mang lại lợi nhuận cao cho số ít nhà đầu tư, nhưng nó cũng tìm ẩn nhiều nguy cơ bất ổn. Đến một thời điểm nào đó, nếu giá bán ra bị đẩy vượt quá sức mua của thị trường thì rất dễ hình thành bong bóng.

Trao đổi về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM, cho biết, chính chiêu thức thổi giá của cò đất, dân đầu tư đã làm méo mó thị trường BĐS, nhất là phân khúc đất nền thời gian gần đây. Giới đầu tư thường vin vào những lý do như quỹ đất khan hiếm, khu vực đón sóng hạ tầng, đi trước quy hoạch,… để tăng giá liên tục. Tuy nhiên, trong đó có không ít thông tin thiếu cơ sở. Ví như các thông tin liên quan đến quy hoạch, phát triển đại lộ ven sông Sài Gòn nối liền Củ Chi với trung tâm mới là ý tưởng, kiến nghị của nhà đầu tư, chưa được lãnh đạo Tp.HCM phê duyệt nhưng nhiều môi giới, chủ đất khu vực này xem đây là chuyện đã rồi, vin vào đó để tự động tăng giá bán.

Trong bối cảnh thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro khi giá tăng cao bất thường, ông Châu cho rằng, tuy thị trường BĐS năm 2017 sẽ vẫn phát triển ổn định nhưng người mua nên thận trọng hơn, nhất là cần rút ra kinh nghiệm từ bài học khủng hoảng năm 2007. Mua dự án đất nền trong giai đoạn này cần xem xét nhiều yếu tố, trong đó quan trọng nhất là vị trí, chất lượng hạ tầng kết nối và tính pháp lý. Đặt biệt là mức giá bán có thể chấp nhận hay không trong thời điểm này.