Nhà ở xã hội có nguy cơ đội giá

Giá NOXH tăng do không được vay ưu đãi

Theo quy định về chính sách NOXH được ban hành năm 2011, tham gia xây NOXH, các doanh nghiệp không chỉ được miễn tiền sử dụng đất, thuế mà còn được vay vốn ưu đãi hoặc bù lãi suất. Thực tế, lúc bấy giờ, hiếm có chủ đầu tư nào được vay vốn ưu đãi và phải chịu gần 20%/năm mức lãi suất thương mại. Tuy nhiên, nhiều dự án nhà ở thu nhập thấp vẫn được triển khai và được bán với mức giá dưới 10 triệu đồng/m2 như Đặng Xá I (Gia Lâm, Hà Nội), Ngô Thì Nhậm (Hà Đông, Hà Nội).

NOXH mới thực sự tạo nên cơn sốt cả về cung và cầu khi có gói 30.000 tỷ đồng hỗ trợ 30% cho chủ đầu tư và 70% cho người mua nhà với mức lãi suất thấp. Dù hưởng mức ưu đãi như lúc đầu nhưng lúc này các chủ đầu tư mới đua nhau làm NOXH. Tuy nhiên, giá nhà ở của nhiều dự án đã bị đẩy lên trên 10 triệu đồng/m2 như Tây Nam Linh Đàm (Hoàng Mai, Hà Nội), Ecohome (Cổ Nhuế, Bắc Từ Liêm, Hà Nội)…

Ngày 30/6/2016, sau khi gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng kết thúc, Chính phủ tiếp tục hỗ trợ phát triển NOXH bằng vốn ưu đãi cho chủ đầu tư. Theo đó, để thực hiện chính sách NOXH, nhà nước sẽ cho vay vốn ưu đãi thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc tổ chức tín dụng mà nhà nước chỉ định. Dù đã có quy định như vậy nhưng đến nay tín dụng cho NOXH vẫn chỉ nằm trên giấy.

Do đó, mới đây, Công ty TNHH Sản xuất HTD Bình Tân đã gửi công văn đến Bộ Xây dựng phản ánh về việc khi kết thúc gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng, để triển khai tiếp dự án, doanh nghiệp buộc phải vay ngân hàng với lãi suất thương mại (khoảng 6,9% trong năm đầu tiên và khoảng 9-10%/năm sau đó).

Giá NOXH ngày càng cao. Ảnh: Như Ý

Theo doanh nghiệp này, các doanh nghiệp không thể xây nhà và bán với mức giá của NOXH nếu áp dụng mức lãi suất trên. Chính vì vậy, công ty đề nghị Chính phủ giảm lãi suất cho vay. Tuy nhiên, trả lời doanh nghiệp, Bộ Xây dựng cho rằng, nếu chủ đầu tư không được vay vốn với lãi suất ưu đãi thì sẽ được tính vào giá cho thuê, giá bán, giá cho thuê mua NOXH với lãi suất phải vay từ các tổ chức tín dụng.

Như vậy, không khác gì các dự án thương mại thông thường, các dự án NOXH nay được tính lãi suất vay thương mại vào giá bán. Điều này khiến trong thời gian gần đây, một số dự án NOXH đang triển khai có giá bán tính cả VAT, phí bảo trì 2% vượt 15 triệu đồng/m2 như Rice City Sông Hồng (Long Biên, Hà Nội), NOXH Tam Trinh (Hoàng Mai, Hà Nội).

Không khống chế giá ở mức dưới 15 triệu đồng/m2

Về những vấn đề gặp phải của các chủ đầu tư NOXH sau khi kết thúc gói 30.000 tỷ, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Chí Dũng cho biết, không có quy định nào khống chế giá NOXH phải ở mức dưới 15 triệu/m2 mà chỉ có quy định chủ đầu tư không được đạt lợi nhuận vượt quá 10% tổng mức đầu tư. Tuy nhiên, với những ưu đãi về thuế, đất nên giá NOXH sẽ thấp hơn giá nhà ở thương mại có suất đầu tư tương ứng.

Ông Dũng cho rằng, trước đây, quy định nhà ở thương mại đáp ứng diện tích căn hộ dưới 70m2, giá dưới 15 triệu/m2 thì người mua nhà có thể được hỗ trợ vay gói 30.000 tỷ đồng. Do đó, người mua nhà vẫn cho rằng, giá NOXH buộc phải ở mức dưới 15 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, theo ông Dũng, chủ đầu tư xây dựng đưa ra giá bán NOXH nhưng thành phố duyệt giá. Sau khi quyết toán, chủ đầu tư phải trả lại tiền người mua nhà nếu giá NOXH quá cao.

Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam Trần Ngọc Hùng cho rằng, vì đất do địa phương chỉ định nên không phải doanh nghiệp nào muốn làm NOXH cũng được. Giá NOXH hiện do các chủ đầu tư tính toán để trình phê duyệt nên phải xin - cho và không tạo ra một môi trường kinh doanh cạnh tranh bình đẳng.

Theo ông Hùng, nên khuyến khích các doanh nghiệp xây nhà diện tích nhỏ, giá rẻ cho người nghèo một cách cạnh tranh, không miễn bất cứ khoản thuế nào cho chủ đầu tư. Nhà nước sẽ chuyển tiền thuế thu được sang một quỹ cho người mua nhà được vay với lãi suất thấp trong thời gian dài, có thể là 0% trong năm đầu và từ 1-2% trong những năm sau.

Ông Hùng đề xuất: “Rất khó kiểm soát việc xin - cho. Nhà nước nên chuyển sang cách làm mới, để thị trường tự cạnh tranh, không có cơ chế xin - cho. Toàn bộ số tiền miễn tiền sử dụng đất, miễn thuế… sẽ dùng để hỗ trợ người muốn mua NOXH thực sự chứ không phải hỗ trợ bên bán nhà”.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho hay, Bộ KH&ĐT hiện đang lập kế hoạch báo cáo Thủ tướng về việc phân bổ nguồn vốn cho vay hỗ trợ NOXH cho Ngân hàng Chính sách xã hội. Ngày 5/6/2017, Bộ Xây dựng cũng đã có văn bản số 1267/BXD-QLN đề nghị Ngân hàng Chính sách xã hội khẩn trương, chủ động để sớm tiếp nhận nguồn vốn, triển khai ngay việc cho vay (kể cả ứng trước nguồn vốn tự huy động), hỗ trợ người thu nhập thấp, người nghèo, công nhân tại các khu công nghiệp sớm được vay vốn ưu đãi để cải thiện nhà ở.