Ngân hàng "siết" cho vay kinh doanh bất động sản

Doanh nghiệp gặp khó

Theo ông Nguyễn Duy Minh, Tổng giám đốc Tập đoàn L&L, việc “siết” tín dụng đã diễn ra từ năm 2016, đặc biệt là với bất động sản (BĐS) trung và cao cấp. Hiện nay, phần lớn vốn chính là huy động từ khách hàng, chứ vốn vay từ Ngân hàng (NH) gần như khó được giải ngân. Ông Minh cho biết, các doanh nghiệp (DN) nhỏ, khách hàng cá nhân vay tiền mua BĐS ít bị ảnh hưởng hơn nhưng các DN lớn, tập đoàn trước đây chủ yếu vay vốn để mua quỹ đất thì nay không vay được nữa, NH hiện chỉ giải ngân cho xây dựng.

Lãnh đạo một công ty BĐS ngán ngẩm cho biết, hồ sơ vay vốn của công ty nộp NH từ 6 tháng trước đến nay vẫn chưa được duyệt. Trước đây hồ sơ DN chỉ cần nộp ở chi nhánh NH, xét thấy khả thi thì chi nhánh cho vay luôn. Nhưng giờ hồ sơ vay của DN phải trình lên hội sở NH, quy trình rà soát hồ sơ gắt gao hơn và cũng rất khó được cho vay. Do đó, công ty đã chuyển hướng sang huy động vốn nội bộ bằng cách phát hành trái phiếu, cổ phiếu. Theo dự kiến, trong năm nay công ty sẽ vay vốn để mua thêm một số dự án, một số quỹ đất nhưng do NH siết tín dụng nên công ty kẹt vốn, không còn tiền mua thêm dự án nữa.

Chủ một dự án khá lớn ở khu Nam Tp.HCM nằm "đắp mền" mấy năm nay tỏ ra lo lắng khi hồ sơ vay gửi NH BIDV đã lâu chưa được giải ngân trở lại. Lãnh đạo công ty này cho hay, hồ sơ vay đã nộp cách đây hơn 1 năm, ông cũng đã nhiều lần ra hội sở giải trình về phương án kinh doanh, kế hoạch triển khai trở lại dự án khá khả thi nhưng vẫn bị ngâm mãi chưa được giải ngân. Trong khi tài sản “chôn” gần như hết vào dự án, lãi mẹ đẻ lãi con làm cho công ty càng thêm khó khăn.

Vị này giãi bày: "Doanh nghiệp rất sốt ruột khi mỗi ngày nhìn tòa nhà đã gần như hoàn thiện nhưng không thể triển khai trở lại. Chúng tôi chỉ cần được duyệt một ít vốn mồi nữa là xong. Khi có tiền sẽ thuê nhà thầu, khách hàng thấy dự án có triển khai mới an tâm mua nhà. Nếu NH không cho vay thì cục nợ ngày càng lớn. Hiện nay, thị trường BĐS chủ yếu dựa vào tín dụng NH khi các nguồn vốn khác chưa phát triển. Vì vậy, việc siết tín dụng quá tay sẽ bóp chết thị trường, gây ảnh hưởng đến cả nền kinh tế".

Doanh nghiệp khó tiếp cận nguồn vốn vay đầu tư bất động sản

Ngân hàng “siết” hồ sơ

Nhiều tháng nay, các NH đã sàng lọc hơn đối với hồ sơ vay kinh doanh BĐS. Trước đó, NH Nhà nước đã có công văn nhắc nhở các NH tăng cường kiểm soát rủi ro trong hoạt động tín dụng với lĩnh vực BĐS, nhất là đầu tư kinh doanh BĐS, rà soát cấp tín dụng đối với những chủ đầu tư lớn, chủ đầu tư mới, đặc biệt chủ dự án khu nghỉ dưỡng, nhà ở thương mại cao cấp,...

Ông Lê Quang Trung, Phó tổng giám đốc NH TMCP Quốc tế (VIB), thừa nhận rút ra bài học cho vay từ những năm trước, nhiều NH hiện nay “chặt tay” hơn khi triển khai cho vay kinh doanh BĐS, đặc biệt là những quy định mới về tỷ lệ an toàn trong hoạt động NH được áp dụng từ đầu năm. Ông Trung cho hay, Thông tư 06 sửa đổi, bổ sung một số điều Thông tư 36 quy định về các giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài có 2 điểm khá quan trọng là tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn được điều chỉnh từ 60% xuống 50% và tỷ lệ rủi ro kinh doanh BĐS được điều chỉnh tăng từ 150% lên 200%. Các NH đã đụng trần tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay dài hạn sẽ phải cân nhắc, lựa chọn dự án cho vay, còn không NH đó phải tăng huy động vốn trung dài hạn để cho vay.

Theo ông Trung, với tỷ lệ rủi ro kinh doanh BĐS tăng lên như vậy, NH càng cho vay kinh doanh BĐS, tỷ lệ rủi ro càng tăng. Trước đây, NH cho vay 2 đồng vào BĐS thì nay chỉ cho vay 1,5 đồng. Chênh lệch cho vay 0,5 đồng này là chi phí cơ hội NH sẽ phải quyết định cho vay kinh doanh BĐS hay không. Trường hợp NH tiếp tục cho vay kinh doanh BĐS, lãi suất cho vay buộc phải tăng thêm khi chi phí tăng. Còn nếu NH chuyển vốn này sang cho vay lĩnh vực khác, tỷ lệ rủi ro thấp nên NH sẽ cân nhắc hơn.

Trong khi đó, ông Từ Tiến Phát, Phó tổng giám đốc NH TMCP Á Châu (ACB) cho hay, ACB không có chủ trương dừng cho vay kinh doanh BĐS, hằng năm NH đều có hạn mức cho vay đối với khách hàng này. Tuy nhiên từ đầu năm đến nay, NH tập trung giải ngân cho các hồ sơ vay cũ, chưa giải ngân cho hồ sơ vay mới. Bởi tỷ lệ huy động vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn của các NH hiện nay ở mức cao. Mục đích cho vay kinh doanh BĐS của ACB là chọn chủ đầu tư hay DN BĐS có mối quan hệ trong giao dịch từ trước đó; các dự án BĐS có phân khúc giá không quá cao, có tính thanh khoản trên thị trường, phù hợp với khách hàng mua nhà để ở; hoặc các dự án có quy mô từ khoảng 1.000 tỷ đồng.

Một số NH lại đặt ra các tiêu chí xét duyệt hồ sơ vay kinh doanh BĐS thận trọng hơn. Đơn cử, VIB xem xét người triển khai dự án BĐS có khả năng hay không; nguồn tài chính của dự án này như thế nào, có dùng đòn bẩy tài chính không; giá bán sản phẩm có cạnh tranh hay không; độ hấp dẫn của sản phẩm BĐS này trên thị trường ra sao;... Ông Lê Quang Trung đánh giá, cho vay kinh doanh BĐS trong thời gian tới sẽ khó hơn, cũng như lãi suất cho vay kinh doanh BĐS sẽ tăng lên theo xu thế.

Đó là đối với các DN kinh doanh BĐS, còn đối với khách hàng cá nhân vay mua nhà đất, các NH lại có chương trình thu hút lượng khách hàng này. Từ đầu năm đến nay, lượng khách hàng cá nhân vay mua nhà có xu hướng tăng ròng trong cơ cấu vay tiêu dùng cá nhân. Ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc NHNN chi nhánh Tp.HCM cho biết, các NH thận trọng hơn cho vay kinh doanh BĐS và chuyển dịch cho vay khách hàng cá nhân có nhu cầu mua nhà đất nhiều hơn, cũng như tập trung vốn cho vay kinh doanh hay các lĩnh vực ưu tiên nhiều hơn. Do đó, tỷ trọng cho vay BĐS trên tổng dư nợ các NH có xu hướng giảm, chẳng hạn như năm 2016 giảm 2%, về mức 10% trên tổng dư nợ.