Loay hoay tìm đầu ra cho căn hộ office-tel

Năm 2016 là thời điểm mà cơn sóng office-tel bùng phát mạnh mẽ. Hầu như tất cả các dự án căn hộ cao-trung cấp triển khai gần khu vực trung tâm Tp.HCM đều có kèm loại hình căn hộ dạng này. Với lợi thế giá thành thấp, khả năng cho thuê cao, office-tel trở thành miếng bánh béo bở đối với cả người bán và người mua. Tuy nhiên, trước quy định cấm sử dụng chung cư làm văn phòng, office-tel nhanh chóng bị đặt vào thế khó khi chưa có chế tài pháp lý rõ ràng. Không ít nhà đầu tư dù chưa nắm rõ tình hình nhưng để tránh gặp khó khăn đã quyết định chuyển suất đầu tư cho thuê dài hạn thành giao dịch mua bán ngắn hạn.

Trước thông tin người mua căn hộ office-tel không được cấp sổ hồng, sổ hộ khẩu và đăng ký hộ khẩu thường trú, ông Nguyễn Văn Phú, một nhà đầu tư Hà Nội vội rao bán cắt lỗ 2 căn hộ office-tel với giá 1,3 tỷ/căn. Hai căn hộ này có diện tích 25m2 và đều thuộc dự án River Gate (quận 4). Ông Phú cho biết, vì muốn bán xong nhanh, ông chấp nhận giá thấp hơn giá niêm yết của CĐT hơn 80 triệu. Tuy không lo lắng về khả năng sinh lời từ cho thuê của dự án, nhưng vấn đề pháp lý mơ hồ trong việc ra sổ cũng như những bất cập về xếp loại đối với loại hình căn hộ này khiến ông quyết định rút lui trong an toàn. “Nếu là văn phòng thì không thể ở, còn nếu là chung cư thì theo Luật Nhà ở các cá nhân, tổ chức không được sử dụng căn hộ chung cư làm văn phòng...như vậy, việc mang căn hộ ra cho thuê làm văn phòng liệu có được phép không”, ông Phú băn khoăn.

Tương tự ông Phú, bà Trần Mỹ Lan, một nhà đầu tư tại Nguyễn Chí Thanh, quận 5 đang rao bán cùng lúc 5 căn hộ office-tel tại dự án The Manor (Nguyễn Hữu Cảnh, Bình Thạnh). Những căn hộ này được bà Loan mua từ cuối năm 2015, diện tích mỗi căn 38m2, hiện bà Lan rao bán với giá 1.9 tỷ. Tính theo lãi suất ngân hàng hiện nay, đây là mức giá huề vốn cho một khoảng đầu tư 2 năm. Lý do rao bán của bà Lan cũng giống như ông Phú, nhưng nhà đầu tư này cho biết thêm, ngay từ đầu bà đã không có ý định đầu tư cho thuê mà chỉ tính bán lại. Đến cuối 2016, thấy nguồn cung dự án office-tel mới tăng mạnh, tâm lý người mua bắt đầu nghi ngại, bà Lan vội rao bán ra. Tuy nhiên đến thời điểm hiện tại bà mới chỉ bán được duy nhất một căn với giá thấp hơn dự kiến 100 triệu

Pháp lý chưa rõ ràng là nguyên nhân chính khiến căn hộ office-tel khó tìm đầu ra. Ảnh: Phương Uyên

Thực tế, thời gian gần đây, phân khúc office-tel có phần trầm lắng, các CĐT khá rối khi tìm hướng giải quyết vấn đề pháp lý khiến người mua nhà lo lắng về thanh khoản tương lai của loại hình này. Vì vậy, thị trường liên tục xuất hiện tình trạng nhà đầu tư rút tiền cọc hay rao bán lại căn hộ đã mua. Cụm từ bán gấp căn office- tel đang tràn đầy trên các trang giao dịch nhà đất. Loạt căn hộ Office-tel thuộc các dự án như Sky Center (quận Tân Bình), Richmond City, Sài Gòn Mia, Florita (quận 7), Charmington La Pointe (quận 10), Centana Thủ Thiêm (quận 2), Luxcity, Orchard Garden (Phú Nhuận), Sun Avalue (quận 2)…không chỉ được các CĐT chào bán mà các suất giao dịch thứ cấp từ nhà đầu tư cũng rầm rộ bung ra với số lượng lớn, giá từ 1-1,4 tỷ/căn.

Tuy nhiên, rao bán nhiều không có nghĩa là người mua cũng nhiều và bán ra dễ dàng. Anh Phan Hoàng Nam, ngụ tại quận Tân Bình cho biết, anh rao bán căn hộ office-tel ngay trung tâm quận 2 tại thời điểm dự án mới xong móng, cho đến nay đã sắp giao nhà mà vẫn chưa bán được. Căn này CĐT chào bán giá 1,8 tỷ, do có suất ưu đãi anh Nam được mua giá 1,6 tỷ và giờ bán lại 1,7 tỷ. Được biết, hiện dự án này cũng còn khá nhiều căn office-tel tồn đọng mà CĐT chưa bán hết. Vì vậy khi nhà đầu tư có ý ký gửi sản, sale các sàn cũng không mấy mặn mà nhận bán.

Theo tìm hiểu của PV Batdongsan.com.vn tại một số sàn môi giới nhỏ trên địa bàn Tp.HCM, hầu hết các sale cho biết, sàn hiện không nhận phân phối các căn office-tel, chỉ nhận ký gửi từ một số nhà đầu tư có nhu cầu. Nguyên nhân chủ yếu là do lượng khách mua rất thấp, gần 4 tháng nay hầu như không có mấy người hỏi. Còn theo nhân viên kinh doanh của các sàn lớn, công ty đang tạm ngưng quảng bá cho office-tel nên giao dịch loại hình này không được đẩy mạnh.

Anh Phạm Xuân Phước, môi giới một SGĐ trên địa bàn quận 2 cho biết, không chỉ nhà đầu tư thứ cấp còn nhiều hàng do khó bán ra mà nguồn cung sơ cấp căn hộ office-tel cũng còn rất nhiều. Loại căn hộ này bán không tốt bằng căn hộ ở, lý do chính vẫn là do thời hạn sử dụng chỉ có 50 năm. Ngoài ra, vì không có chức năng ở, người mua lại không chắc có được dùng căn hộ làm văn phòng hay không nên việc tiêu thụ loại bất động sản này gặp khó.

Ông Trần Văn Dũng, GĐ Công ty BĐS Trường Phát nhìn nhận, ở một thành phố như Tp.HCM, căn hộ office-tel có rất nhiều tiềm năng phát triển. Tuy nhiên ẩn số về mặt pháp lý đang khiến khách hàng nghi ngại với loại hình này. Thực tế, cho đến thời điểm này, chưa có dự án căn hộ office-tel nào tại Tp.HCM được cấp giấy chủ quyền. Các căn cứ để cấp phép sử dụng, cho phép lưu trú như thế nào, việc xuất hiện xen kẽ giữa căn hộ văn phòng và căn hộ ở có vi phạm Luật Nhà ở hay không…vẫn chưa có quy định cụ thể. Ngoài ra, việc người dân lo ngại căn hộ office-tel không được cấp sổ đỏ, sổ hồng như căn hộ chung cư vì chưa được các cơ quan quản lý nhà nước chính thức công nhận càng khiến giao dịch office-tel gặp khó.