Khan hiếm quỹ đất khu dân cư tại khu Đông Tp.HCM

Cách đây 2 năm, nguồn đất mới tại các khu vực Q.2, Q.9 và một phần Q.Thủ Đức khá dồi dào. Sau thời gian các DN BĐS tư nhân ồ ạt tìm mua, phân lô bán nền, hiện quỹ đất dành cho xây dựng KDC mới/hiện hữu đang ít đi rất nhiều so với thời điểm đầu năm 2016.

Theo tìm hiểu của PV Batdongsan.com.vn, khoảng cuối năm 2014, một vài dự án KDC bắt đầu mọc lên với mức giá khá mềm. Nhiều NĐT lẻ đã nhân cơ hội này mua đi bán lại các nền để hưởng tiền chênh. Từ cuối năm 2015, hoạt đồng đầu tư, mua bán đất nền khu Đông Tp.HCM diễn ra rầm rộ với hàng loạt các KDC mới/hiện hữu đua nhau mọc lên. Tính riêng tuyến đường Nguyễn Duy Trinh (nối Q.2 với Q.9) phải đến hàng trăm dự án KDC “mới tinh” mở bán suốt thời gian dài. Ngoài ra, các tuyến đường nhánh như Lã Xuân Oai, Lò Lu, Long Thuận (Q.9), Lê Văn Thịnh, Đỗ Xuân Hợp (Q.2) nhiều mảnh đất trước đó là bụi rậm, dừa nước cũng nhanh chóng trở thành KDC hiện hữu trong thời gian ngắn.

Quỹ đất nền triển khai KDC tại Q.9 đã có dấu hiệu khan hiếm. Ảnh: Phương Nga 

Giá BĐS vì thế cũng tăng vọt từng ngày, thậm chí một số dự án KDC chưa chính thức mở bán đã hết chỗ. Đặc biệt, các dự án phân lô bán nền giáp ranh với đường song hành cao tốc Long Thành – Dầu Giây – Tp.HCM giá đất nền tăng đột biến đã khiến nhiều CĐT “quyết tâm” săn quỹ đất trống xây dựng KDC. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, quỹ đất trống tại các khu vực giáp ranh Q.2 và trung tâm đã dần khan hiếm. Thay vào đó là rất nhiều các công trình hạ tầng giao thông mọc lên.

Trước đó, khoảng đầu năm 2016, hàng loạt các dự án KDC mới/hiện hữu “mới tinh” đua nhau mở bán. Đi bất cứ tuyến đường nào của Q.9 và một phần Q.Thủ Đức như đường Phạm Văn Đồng, đường Linh Trung, đường Lê Văn Việt (Q.Thủ Đức) đều bắt gặp hình ảnh quảng cáo dự án mới. Đến nay, các dự án KDC mới chỉ còn xuất hiện lác đác tại các tuyến đường lớn. Anh Trần Tất Phương, một môi giới BĐS tại Q.9 cho biết, trước đây CĐT là các DN BĐS đổ về các khu vực như P.Phú Hữu, P.Long Trường (Q.9) và một số khu vực của Q.2 để đầu tư phân lô và bán hàng rất nhanh mặc dù giá đất liên tục tăng. Từ khoảng giữa năm 2016 đến nay, các dự án mới có dấu hiệu “hết hàng”, chủ yếu là môi giới bán các nền lẻ trước đó NĐT gửi lại.

Khảo sát của PV cho thấy, các dự án KDC có vị trí mặt tiền đường lớn của khu vực Q.9 và Q.2 hầu như không còn sản phẩm để mở bán. Các KDC mặt tiền hẻm 6 -7m thì còn lác đác vài dự án mới đang trong giai đoạn chia nền, chưa ra sổ. Còn lại hầu hết là các dự án mở bán từ đầu năm 2015, đã có cư dân vào sinh sống,  hiện các nền môi giới chào bán là từ NĐT thứ cấp mua đi bán lại hưởng chênh.

Theo các môi giới đất nền, việc CĐT từ các nơi ồ ạt đổ về khu Đông đầu tư dự án trước đó đã khiến bộ mặt thị trường BĐS nơi đây thay đổi “chóng mặt” trong vài năm. Hiện các quỹ đất trống tại các tuyến đường lớn của Q.9 và Q.Thủ Đức đã tương đối được lấp kín, CĐT nhỏ lẻ tìm kiếm nguồn hàng để phân lô bán nền trong giai đoạn này khá khó khăn. Vì thế, nhiều CĐT đã đổi hướng xuống các khu vực xa xôi như đường Long Thuận, Long Phước (P.Long Phước), Nguyễn Xiển (P.Long Bình), P.Long Thạnh Mỹ để tìm kiếm quỹ đất mới triển khai dự án KDC.

Theo ông Nguyễn Bá Tiến, một NĐT đất nền, nhà riêng lẻ lâu năm sống tại Q.Thủ Đức, việc tìm kiếm quỹ đất để phân lô bán nền của các CĐT nhỏ là một thực tế xuất phát từ nhu cầu mua đang khá lớn tại khu Đông. Ông Tiến cho biết, sự ồ ạt tấn công thị trường Q.9, Q.Thủ Đức trong thời gian dài khiến quỹ đất dần cạn kiệt là điều tất yếu. Tuy nhiên, nhìn chung nguồn đất mới tại các khu vực này còn khá dồi dào và CĐT phải khai thác ít nhất trong vòng 3 năm nữa. “Nếu các DN nhỏ lẻ biết tận dụng và khai phá thêm các vùng đất mới của Q.9 và Q.Thủ Đức ở các khu vực giáp ranh Đồng Nai, Bình Dương thì sức mua vẫn rất lớn. Lý do là bởi trong tương lai một số DN BĐS lớn đổ về đây đầu tư dự án chắc chắn hạ tầng giao thông, đường xá sẽ được đầu tư bài bản”, ông Tiến chia sẻ.

Tuy nhiên, một thực tế là tình hình KDC mới/hiện hữu sự xuất hiện ngày càng nhiều tại vùng ven Tp.HCM đang gây ra những tranh cải về quy hoạch đô thị và nhiều vấn đề khác liên quan. Tốc độ dân tỉnh lẻ đổ xô về mua đất xây nhà tại các KDC Q.9, Q.2 mấy năm trở lại đây tăng “chóng mặt” đang tạo ra áp lực lớn về hạ tầng giao thông ở các khu vực này. Cư dân có xu hướng gia tăng trong khi hạ tầng đô thị và dịch vụ cộng đồng đáp ứng nhu cầu chưa tương xứng. Vào năm 2014, UBND Tp.HCM đã có kế hoạch điều chỉnh “giảm” dân cư tại khu vực Q.9 nhằm áp lực hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật tại khu vực. Tuy nhiên, tình hình “tràn lan” KDC hiện nay cũng đang gióng hồi chuông cảnh báo về áp lực dân số trong tương lai gần.

Ngoài ra, hiện tượng CĐT đổ xô phân lô bán nền cũng gây ra những tiêu cực trong lĩnh vực kinh doanh BĐS. Xây dựng tự do tràn lan đã và đang tạo nên sự “nhấp nhô” trong quy hoạch KDC. Thay vì các công trình nhà ở xuất hiện thì hàng loạt hình thức kinh doanh như nhà trọ, kho, xưởng …đua nhau mọc lên khiến mỹ quan KDC bị ảnh hưởng phần nào. Song song đó, hoạt động đầu tư thứ cấp nở rộ vì giá đất tăng là nguyên nhân khiến một số KDC hình thành lâu năm nhưng luôn trong tình trạng đìu hiu, vắng người ở (đa phần là đất nền trống chuyển nhượng qua lại). Bên cạnh đấy, hiện tượng CĐT “lách luật” để chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư phân lô bán nền hưởng lợi cũng đang diễn ra tại một số khu vực vùng ven.