Giới đầu tư tìm quỹ đất mới tại khu Tây Sài Gòn

Đất Hóc Môn, Q.12: Nhà đầu tư  các nơi “đổi hướng khai thác”

Cùng khu vực phía Tây Tp.HCM nhưng quỹ đất nền giáp trung tâm TP như Q.Gò Vấp, Q.Bình Tân, Q.Tân Phú dần khan hiếm, trong khi các khu vực như Q.12, huyện Hóc Môn, Củ Chi quỹ đất còn khá dồi dào. Hiện tại, hoạt động mua bán diễn ra khá nhộn nhịp tại P.Tân Thới Hiệp, P.Tân Chánh Hiệp (Q.12), xã Xuân Thới Thượng, Tân Hiệp, Tân Thới Nhì (huyện Hóc Môn), xã Tân Thạnh Tây, Hòa Phú, Phước Hiệp (Củ Chi)… với hàng loạt dự án đất nền lẻ được mua đi bán lại từ thời điểm đầu năm 2016.

Đa phần hoạt động mua bán đất riêng lẻ hiện nay diễn ra tại khu vực là
đến từ những NĐT nhỏ lẻ có dòng vốn khiêm tốn. Ảnh: Minh họa 

Khảo sát của PV Batdongsan.com.vn, giá đất nền khu vực Hóc Môn, Củ Chi, Q.12 dao động ở mức 3 – 6 triệu đồng/m2, mềm hơn hẳn so với khu Đông và Nam TP. Vì thế, NĐT có vốn nhàn rỗi từ 200 – 400 triệu đồng đã có thể đầu tư vào đất. Từ cuối năm 2015 đến nay, hoạt động đầu tư thứ cấp tại khu vực này diễn ra khá nhộn nhịp. NĐT thường săn những nền đất rộng từ 100m2 trở lên, bán cho dân nhập cư làm việc tại các khu vực giáp ranh như Q.Tân Bình, Q.Gò Vấp mua để xây nhà ở. Anh Trần Tiến Khanh, môi giới đất nền khu vực Hóc Môn cho biết, đa số nền đất môi giới phân phối hiện nay là của người dân bản địa “cắt” ra bán cho NĐT. NĐT lẻ từ Q.Gò Vấp, Q.8, Q.Tân Bình, Q.Bình Tân thường tìm kiếm nguồn đất này vì giá vừa rẻ, diện tích lại lớn có thể đầu tư nhiều loại hình. Theo anh Khanh, NĐT mua đất nền Hóc Môn chủ yếu là đầu tư “dài hơi” từ 2-3 năm. Khoảng cuối năm 2014 đến cuối năm 2015, NĐT mua đất là những người sống trong khu vực, từ đầu năm 2016 đến nay, nhiều NĐT lân cận đã “thăm dò” và mua nhiều nền đất lẻ để xây dựng nhà phố, biệt thự sông tại khu vực này.

Việc chuyển hướng đầu tư từ các vùng đất “chật” như Q.Gò Vấp, Q.Tân Bình, Q.Tân Phú đang khiến giá đất Hóc Môn, Củ Chi, Q.12 tăng nhẹ từ 1 – 2 triệu đồng/m2. Cụ thể, giá một nền đất 100m2 tại xã Tân Thới Nhì mua vào thời điểm năm 2015 là 150 triệu đồng/nền, đến nay NĐT bán lại đạt mức 300 triệu đồng. Theo anh Khanh, NĐT có kinh nghiệm từ các khu vực giáp ranh đổ về tìm kiếm đất nền khiến thị trường BĐS Hóc Môn, Củ Chi vốn “im ắng” thời gian dài trở nên sôi động. 

Nhiều nhà riêng “mới tinh” từ những nền đất lẻ cũng đua nhau ra đời từ đó. Hoạt động đầu tư mua đi bán lại nhà riêng tại Hóc Môn, Củ Chi có xu hướng nở rộ từ đầu năm 2016 đến nay. NĐT lẻ từ các quận, huyện lân cận “nhắm” thị phần nhà riêng là một kênh đầu tư sinh lợi sau loại hình nhà trọ, đất nền trống.

Nhu cầu mua đất xây nhà của đối tượng công nhân khu công nghiệp là lực cầu khá tốt để  NĐT từ các khu vực khác “săn đón” thị trường. Tại những nơi còn “hoang sơ’, cư dân thưa thớt như xã Tân Hiệp (Hóc Môn), Phước Hiệp (Củ Chi), NĐT thường gom một lúc nhiều nền hoặc một nền diện tích lớn từ 300m2 trở lên để xây nhà trọ, nhà riêng hoặc tách bán từng nền cho công nhân. Đây cũng là cách mang lại lợi nhuận ổn định cho những NĐT có dòng vốn không nhiều.

Thành phố tích cực “xóa” quy hoạch “treo”

Tuy nhiên, bên cạnh hoạt động mua bán nhộn nhịp thì một lượng không nhỏ đất nền ở  Hóc Môn, Củ Chi, Q.12 đang vướng quy hoạch “treo” khiến NĐT e dè, cẩn trọng trong quá trình “xuống tiền”.

Tình trạng người có đất không được chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, không được chuyển nhượng/mua bán, đường sá không được tráng nhựa… đã từng xảy ra ở một số khu vực như xã Bà Điểm (Hóc Môn), P.Tân Thới Nhất (Q.12). Hiện tại UBND TP và Sở quy hoạch kiến trúc đã có kế hoạch xóa “treo” ở một vài dự án đất thuộc khu công nghiệp. Trước đó, nhiều NĐT muốn “xuống tiền” mua đất lên thổ cư, phân lô cũng không xong vì vướng quy hoạch. Thậm chí đã có không ít trường hợp NĐT mua phải những mảnh đất diện giải tỏa từ người dân vì không tìm hiểu kỹ lưỡng.

Khoảng đầu năm 2016, Sở Quy hoạch – Kiến trúc Tp.HCM đã lên kế hoạch xóa quy hoạch treo một vài dự án khu công nghiệp tại huyện Hóc Môn. Theo ông Nguyễn Thanh Nhã, Giám đốc sở Quy hoạch – Kiến trúc Tp.HCM, việc trì truệ triển khai tại một số dự án của huyện Hóc Môn và Q.12 gây ra những thất thoát lớn cho người dân có đất trong diện giải tỏa. Ngoài ra, việc này cũng khiến hoạt động mua đất ở và đầu tư khá e dè suốt nhiều năm qua. Đến nay, TP đang tích cực trả lại những mảnh đất “treo” cho người dân các khu vực này.

Thị trường BĐS khu Tây Tp.HCM “im ắng” hơn so với khu vực khác cũng một phần nguyên nhân xuất phát từ nguồn đất. Nhiều NĐT lớn muốn tìm kiếm quỹ đất “sạch” thường ít ưu tiên các huyện lân cận của Tp.HCM như Hóc Môn, Củ Chi. Phần vì cư dân còn thưa thớt, phần nữa đất đai khu vực này chủ yếu là các dự án khu công nghiệp bị “treo” vướng mắc nhiều thủ tục pháp lý liên quan trước đó. Do đó, đa phần hoạt động mua bán đất riêng lẻ hiện nay diễn ra tại khu vực là đến từ những NĐT nhỏ lẻ có dòng vốn khiêm tốn, muốn sinh lợi an toàn ở một thời điểm nhất định.

Anh Nguyễn Bá Lâm, một NĐT sống tại P.14, Q.Gò Vấp đang có ý định “tấn công” thị trường đất nền Q.12 và Hóc Môn cho biết: “quỹ đất khu vực Q.12 thực sự đang rất dồi dào. Tuy nhiên, cần phải có thời gian để tìm hiễu kỹ về nguồn đất và vị trí”. Theo anh Lâm, đất giáp ranh với Q.Gò Vấp đã khá đắt đỏ và gần như không còn quỹ đất trống, trong khi nguồn đất giáp với huyện Hóc Môn và Củ Chi dồi dào nên anh cũng đang có ý định đầu tư tại đây.