Đất tại huyện đảo Cần Giờ bất ngờ tăng giá từng... phút

Theo khảo sát của VnExpress, do hiệu ứng của thông tin xây cầu Cần Giờ, xóa phà Bình Khánh, xã Bình Khánh là một trong những nơi có giá đất và lượng giao dịch tăng cao. Đường Rừng Sác, đoạn từ Phà Bình Khánh đến UBND xã này, thuộc khu dân cư hiện hữu, giá đất mặt tiền đã được kích lên mức 14-18 triệu đồng/m2. Cò đất cho biết, mức giá này đã tăng ít nhất 10% so với cuối năm 2016.

Cũng trên đường Rừng Sác, đoạn từ UBND xã đến Cầu An Nghĩa, do có ít dân cư nên giá đất mềm hơn, song vẫn tăng nhẹ 5-10% so với đầu năm, dao động ở mức 6-10 triệu đồng/m2. Dù chỉ là một đoạn rất ngắn nhưng giá đất tại đường Trần Quang Quởn đã lên đến 5-7 triệu đồng/m2. Cá biệt, các đoạn đường có mặt bằng giá đất thấp như Hà Quang Vóc, Bà Xán, Đê EC nay cũng được giao dịch ở mức từ 700.000 đến 1,7 triệu đồng mỗi m2.

Kẹt xe thành hàng dài tại khu vực phà Bình Khánh khiến đội thu vé phà phải
xuống đường để thu tiền. Việc quá tải của phà Bình Khánh càng khiến kỳ vọng cầu
Cần Giờ khi được xây dựng sẽ thay đổi bộ mặt kinh tế của huyện đảo này (Ảnh: Vũ Lê)

Là địa bàn có dân cư khá đông của huyện Cần Giờ, tại xã Tam Thôn Hiệp, trên trục đường chính cùng tên, giá đất mặt tiền đã đạt 4-7 triệu đồng/m2. Nhiều sàn giao dịch quy mô nhỏ tại Cần Giờ cho biết, so với đầu năm 2017, mức giá này đã tăng trung bình 7-10%.

Trong khi đó, thị trấn Cần Thạnh cũng nóng hơn bao giờ hết khi có nhiều các nhà đầu tư về đây săn đất. Thị trường nhộn nhịp đến mức, vào dịp cuối tuần, một số khách sạn mini quanh thị trấn luôn cháy phòng. Những quán cà phê trở thành điểm hẹn của cò đất, nhà đầu tư và cả dân địa phương. Giá đất lúc này tăng bao nhiêu là chủ đề được đưa ra bàn tán rất sôi nổi.

Hiện nay, tại thị trấn này, các trục đường có sự biến động giá đất gồm Duyên Hải, Đào Cử, Tắc Xuất và Lương Văn Nho. Một số đoạn đường khác có giá đất cao gồm Lê Hùng Yên, Lê Trọng Mân, Lê Thương.

Đường Duyên Hải, đoạn từ Chợ Cần Giờ đến Nghĩa trang Liệt sĩ Rừng Sác, tùy theo vị trí và tổng diện tích, mức giá dao động từ 5,5 đến 20 triệu đồng mỗi m2. Trong khi đất có diện tích 350-500m2 ghi nhận mức giá chào bán lên đến 8,5-10 triệu đồng mỗi m2 thì đất 1.500-4.000m2 có giá 5,5-6,5 triệu đồng mỗi m2. Riêng các thửa đất dưới 300m2 được chào bán với giá 10-15 triệu đồng mỗi m2. Chủ đất thay đổi giá bán từng ngày khi nhận thấy nhu cầu mua đất đột ngột tăng lên. Tuy nhiên, sau khi thương lượng, mức giá vẫn có thể giảm 5% so với giá được rao

Một "siêu dự án" được chủ đầu tư rào chắn dọc bờ biển Cần Giờ đã tạo nên
cơn sốt săn lùng quỹ đất xung quanh đây trong nhiều tháng qua (Ảnh: Vũ Lê)

Tại khu vực gần biển, thuộc đường Duyên Hải, nhiều giao dịch, chào bán lô lớn với giá 6 triệu đồng/m2. So với cuối năm 2016, mức giá này tăng khoảng 1 triệu đồng/m2. Nhưng giá đã tăng gấp đôi nếu so với giai đoạn 2013-2015. Đất gần công viên hoặc có công trình trên đất cũng bị hét giá khủng do có giá trị sử dụng cao. Phần lớn nhà đầu tư gom đất để đầu tư khách sạn hoặc mua tích lũy dài hạn, tuy nhiên số lượng bán ra rất ít.

Tại đường Đào Cử, Tắc Xuất, thuộc khu dân cư hiện hữu sầm uất đang thu hút sức mua rất lớn do có nhiều thửa diện tích nhỏ, phù hợp để ở hoặc kinh doanh buôn bán nhỏ. Giá đất ở đây dao động từ 7-16 triệu đồng/m2. Tại đường Lương Văn Nho, tuyến đường được quy hoạch mới dành cho cơ quan hành chính, các khu vực được quy hoạch, giá đất dao động từ 5-9 triệu đồng/m2.

Một cán bộ nghỉ hưu đang sống tại thị trấn Cần Thạnh cho hay, nếu so với năm 2013, giá đất tại đây đã tăng gấp đôi thậm chí gấp ba. 5 năm trước, giá đất tại Cần Thạnh các vị trí đẹp nhất cũng không quá 3 triệu đồng/m2. Còn nếu so với cuối năm 2016, chỉ trong 4 tháng qua, giá đất tại thị trấn này đã tăng ít nhất 10-15%.

Quán cà phê mặt tiền biển này trở thành điểm hẹn của giới cò đất và các nhà đầu tư.
Các đất lô nhỏ sát biển dọc quán cà phê này được chào giá 8-10 triệu đồng/m2
giữa tháng 4 dù trước đó chỉ 7-8 triệu đồng/m2 (Ảnh: Vũ Lê)

Trao đổi với VnExpress, ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty Tư vấn Kinh doanh hội nhập Toàn Cầu (GIBC) cho biết, diễn biến mua bán nhà đất sôi động tại Cần Giờ đang lặp lại kịch bản cuộc chiến giành quỹ đất từng diễn ra tại những vị trí cách trung tâm Tp.HCM không quá 20km. Sau khi cơn sốt đi qua những vùng có vị trí thuận lợi trong suốt năm 2014-2016, làn sóng này tiếp tục lan nhanh ra vùng trũng, nơi có giá đất thấp hơn. Một trong số đó là dịch chuyển xuống Cần Giờ cũng với chất xúc tác tương tự là cú hích hạ tầng.

Theo phân tích của ông Nghĩa, có 2 nguyên nhân chính dẫn đến việc tăng giá đất tại huyện đảo này. Thứ nhất là do hạ tầng biến đổi khi xây cầu nối Bình Khánh với Cần Giờ và phần còn lại của Tp.HCM. Thứ hai là sự xuất hiện của các "ông lớn" địa ốc với những siêu dự án đổ bộ xuống Cần Giờ.

Theo ông Nghĩa, về bán kính di chuyển, Cần Giờ cách trung tâm Tp.HCM 60km, một khoảng cách đủ xa để Cần Giờ trở thành vùng bình lặng nhất, với quỹ đất ít biến động nhất, chủ yếu làm của để dành (lá phổi, khu dự trữ sinh quyển...) trong nhiều năm qua. Hàng loạt thông tin hạ tầng, khu phức hợp đa chức năng 1.430 ha của Tuần Châu, dự án đô thị lấn biển của VinGroup... đã tác động cực lớn đến việc tăng giá đất trong thời gian gần đây.

Vị này nói: "Trong điều kiện bình thường, cung cầu trên thị trường cân bằng giá đất đi ngang. Tuy nhiên, sự gia tăng nguồn cầu và diễn biến săn lùng quỹ đất ráo riết đã khiến cán cân cung cầu chênh lệch, giá đất vì vậy bị leo thang".

Vị chuyên gia này cho rằng, nhà đầu tư cần thận trọng khi giá đất tăng quá cao trong ngắn hạn, đặc biệt khi cơn sốt giá đất ảo đang được cảnh báo khá nhiều từ năm 2016 đến nay. Ông Nghĩa dự báo, khả năng tăng giá đất chỉ rơi vào một số ít địa bàn nhất định tại Cần Giờ.

Nếu giá đất tăng ăn theo các siêu dự án thì cần phải có thời gian kiểm chứng, bởi điều này phụ thuộc vào khả năng triển khai của các dự án lớn. Giá đất có thể tăng thêm 10-20% nữa nếu một trong các siêu dự án lớn bắt tay làm ngay. Nhưng, nếu các dự án khủng bị kéo dài thời gian thực hiện thì nhà đầu tư phải tính đến việc bố trí dòng vốn trung dài hạn để theo đuổi mục tiêu.

Nếu giá đất tăng vì xây cầu Cần Giờ thì mức tăng tối đa trong giai đoạn từ khi xây dựng cầu đến lúc khánh thành thông xe chỉ ở tỷ lệ 20%. Sau đó, việc giá đất quanh cầu Cần Giờ có tăng hay không phụ thuộc vào bước chuyển mình kinh tế của huyện đảo. Điều này rất khó đoán và phải vài ba năm nữa mới có thể kiểm chứng được.