Cần tỉnh táo trước "cơn sốt" đất nền quận 9

Một đến hai năm trước đây, giá đất nền các dự án khu vực đường Đỗ Xuân Hợp dao động từ 15-20 triệu đồng/m2, nay đã tăng lên 25-40 triệu đồng/m2. Đơn cử, dự án Gia Hòa hiện giao dịch ở mức giá 23-25 triệu đồng/m2 loại nền biệt thự; 30-35 triệu đồng/m2 loại nền nhà phố; nền nhà phố dự án Hoàng Anh Minh Tuấn 35-40 triệu đồng/m2; nền nhà phố dự án An Thiên Lý 22,5-25 triệu đồng/m2.

Anh Kh, một môi giới tại công ty có trụ sở đặt tại đường Liên Phường quận 9 cho biết, thời điểm năm 2014, đất mặt tiền đường Liên Phường có giá tầm 20 triệu đồng/m2, đi sâu vào bên trong khoảng 10 triệu đồng/m2. Nhưng sau 2 năm, mức giá này đã tăng gấp đôi, các vị trí đẹp liên tục được chuyển nhượng, sang tên đổi chủ. Bên cạnh đất nền dự án, đất nền phân lô hộ lẻ trên trục đường Liên Phường, Bưng Ông Thoàn cũng rất sôi động, giá từ 22-28 triệu đồng/m2, có sổ hồng, xây dựng tự do, thu hút sự quan tâm của người dân có nhu cầu thực về nhà ở, nhất là giới đầu tư.

Từ đường Lê Văn Việt rẽ vào đường Làng Tăng Phú vài trăm mét, 2 bên mọc lên khá nhiều dự án phân lô nằm xen cài trong khu dân cư hiện hữu. Trong vai người mua nhà, PV ghé vào khu dân cư Việt Nhân - Làng Tăng Phú, ngay lập tức xuất hiện một nữ cò đất săn đón chào mời một nền đất 50m2 với giá 1,75 tỷ đồng. Theo cò đất này, giá đất đã tăng chênh lệch so với giá gốc 10 triệu đồng/m2 và sẽ còn tăng nữa vì các chủ đất đang rầm rộ cất nhà.

Đi sâu xuống khu vực phường Long Bình, dọc đường Nguyễn Thiện, Nguyễn Xiển, nhan nhản quảng cáo đất nền và đông đảo đội ngũ cò đất túc trực từ sáng tới chiều. Theo quảng cáo của C, một cò đất có thâm niên nhiều năm hành nghề, 3 điểm nóng gồm Long Bình, Long Thạnh Mỹ, Long Phước đang có sức hút mãnh liệt. Cò đất tên C khẳng định, đất ở đây tất cả đều có sổ hồng riêng lẻ, diện tích đa dạng từ 50-100m2, xây dựng tự do, giá chỉ 18-20 triệu đồng/m2. "Nếu anh mua đầu tư thì chốt ngay, đảm bảo sau 2 tháng công ty ra hàng. Lúc đó anh có thể thu về khoản chênh lệch 50-100 triệu đồng/nền” C quả quyết về khả năng đầu tư sinh lợi nhanh chóng.

Nhiều khu đất phân lô liên tục được giới cò đất kích giá trong
thời gian gần đây. Ảnh: Minh Tuấn

So với các quận/huyện vùng ven Tp.HCM, quận 9 đang được xem là một trong những địa bàn có tiềm năng phát triển BĐS nhà ở nhờ quỹ đất nông nghiệp còn rất lớn trên tổng diện tích đất tự nhiên xấp xỉ 10.000ha. Kể từ khi có chủ trương phát triển đô thị vệ tinh phục vụ giãn dân nội thành, nhiều doanh nghiệp BĐS đã đổ dồn về đây thâu tóm quỹ đất làm dự án. Xét về nhu cầu, dân số quận 9 khá đông với khoảng 300.000 dân, đấy là chưa kể hàng năm còn tiếp nhận một lượng lớn dân cư đổ về đây sinh sống, nhất là lực lượng lao động, trí thức trẻ thuộc Khu Công nghệ cao, Đại học Quốc gia Tp.HCM.

Hạ tầng giao thông phát triển cũng là một động lực lớn để thúc đẩy tiến trình đô thị hóa tại quận 9 bám theo hành lang Xa lộ Hà Nội, cao tốc Tp.HCM - Long Thành - Dầu Giây, metro Bến Thành - Suối Tiên, Lê Văn Việt, dự án cầu Long Đại, bến xe Miền Đông mới, đường nối với cầu Phú Mỹ để sang quận 7... Đặc biệt, việc ông lớn Vingroup công bố phát triển dự án Vincity quy mô trên 350ha đã thực sự khuấy động thị trường BĐS quận 9. Minh chứng rõ rệt nhất là một số dự án lân cận ăn theo bắt đầu tái khởi động chào bán ra thị trường, gia tăng nhà đầu tư thứ cấp, sàn giao dịch nở rộ và tuyển nhân viên kinh doanh ráo riết.

Vùng đất giàu tiềm năng quận 9 đang kỳ vọng sẽ được đánh thức bởi những tên tuổi BĐS lớn. Song, trước những tin đồn thiếu thực tế, nhiều chuyên gia cảnh báo khách hàng và nhà đầu tư cần phải tỉnh táo, tránh tình trạng té nước theo mưa, đẩy giá đất vượt quá xa giá trị thực. Cần nhìn nhận điểm yếu của quận 9 lâu nay là hạ tầng nội khu các dự án đô thị tuy được đầu tư rất tốt nhưng lại thiếu kết nối với những công trình giao thông trọng điểm đã hình thành. Một hạn chế nữa là hạ tầng xã hội, dịch vụ vui chơi giải trí, mua sắm, y tế, nhìn chung chưa phát triển, thiếu sự đa dạng, không tương xứng với tốc độ phát triển BĐS. Đây chính là lý do khiến tỷ lệ lấp đầy các dự án nhà ở tại những khu quy hoạch mới không cao, chỉ trên dưới 60%, thậm chỉ có những khu hoang hóa, không một bóng người.

Từ những bất cập trên có thể thấy, quận 9 không phải là điểm đến hấp dẫn cho nhà đầu tư ôm mộng "lướt sóng" kiếm lời trong ngắn hạn như trước. Thay vào đó, chỉ những nhà đầu tư có thực lực tài chính, có tầm nhìn đầu tư dài hạn mới có thể thành công. Trong tương lai, quy hoạch xây dựng quận 9 hướng đến mục tiêu tập trung phát triển các khu đô thị mới có quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng xã hội, hạn chế phát triển các dự án quy mô nhỏ và không phát triển các dự án phân lô hộ lẻ. Hoạt động mua bán, sang nhượng đất phân lô, bán nền ở đây chắc chắn sẽ bị siết chặt nhằm đảm bảo sự phát triển bền vững.