Ăn theo tuyến metro số 1, không phải dự án nào cũng được hưởng lợi

Điểm nhấn metro

Trong khi các nước trên thế giới đã phát triển tuyến metro từ lâu và khá nhiều thì Việt Nam mới bắt đầu triển khai thí điểm tại Hà Nội và Tp.HCM. Nhưng, hiện vẫn chưa có dự án nào đi vào vận hành. Tại Tp.HCM, được khởi động từ tháng 2/2008, tuyến metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên có tổng chiều dài 19,7km, gồm 17,1km đi trên cao và 2,6km đi ngầm.

Tổng mức đầu tư tuyến metro này là hơn 1 tỷ USD do Ngân hàng Hợp tác Quốc tế Nhật Bản cho vay với hình thức ODA. Tuy nhiên, bởi nhiều lý do, đặc biệt là vấn đề về vốn nên đến tháng 8/2012, dự án mới chính thức được khởi công xây dựng và dự kiến hoàn thành vào năm 2020.

Sau khi tuyến metro số 1 được khởi công xây dựng, hàng loạt dự án cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, nhà ở thương mại đã mọc ra dọc tuyến metro này. Theo khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư BĐS, có tới khoảng 40 dự án BĐS hình thành dọc tuyến metro số 1 như Masteri An Phú, Gateway Thảo Điền, Thảo Điền Pearl, Masteri Thảo Điền, Nassim Thảo Điền... (quận 2); The Madison, Saigon Luxury, Vinhomes Golden River, Vinhomes Central Park, City Garden, The Manor, Sunwah Pearl, Saigon Pearl... (quận Bình Thạnh); First Home Premium, Ihome quận 9, TDH Phúc Thịnh Đức, Lavita Garden, Saigon Gateway... (quận 9)...

Theo báo cáo của CBRE, với 27 dự án mới, năm 2016 là năm có nhiều dự án BĐS nhất phát triển dọc tuyến metro này. Theo đó, các dự án đã cung ứng cho thị trường hơn 77.200 căn hộ, chiếm hơn 40% tổng lượng căn hộ của Tp.HCM.

Tính riêng quận 2, số căn hộ được mở bán giai đoạn 2012-2016 đã tăng tới 203% so với các quận khác. Tiếp theo là quận Thủ Đức với mức tăng 160%, quận Bình Thạnh tăng 143%. Tất cả các dự án này hoặc nằm cạnh nhà ga truyến metro hoặc cách từ 2-5km.

Tổng giám đốc Công ty CBRE Việt Nam, Ông Marc Townsend nhấn mạnh: “Những dự án metro đang được Tp.HCM đầu tư sẽ cho chúng ta thấy toàn bộ mặt bằng giá BĐS sẽ thay đổi mạnh. Theo nghiên cứu và dự báo của chúng tôi, nếu bất kỳ dự án BĐS nào nằm trong vòng bán kính cách các tuyến metro này khoảng 500m thì giá bán sẽ tăng khoảng 20% trong tương lai gần. Một khi các dự án này hoàn thành theo kế hoạch đề ra, thì giá sẽ còn tiếp tục tăng cao”.

Ông Townsend cũng cho biết, về lý thuyết, giá thuê hoặc giá bán một tòa nhà nằm gần trạm trung chuyển công cộng thường cao hơn những tòa nhà nằm xa hơn, do giao thông tốt cho phép cư dân sống gần đó dễ dàng di chuyển đến trung tâm. Điều này đã được kiểm chứng tại một số quốc gia, tại những nơi gần hệ thống giao thông công cộng, giá bán nhà có giá trị cao hơn từ 6-45%.

Không phải dự án nào cũng được hưởng lợi

Thời gian qua, khi mở bán hay giới thiệu dự án ra thị trường, nhiều chủ đầu tư đua nhau đưa thông tin dự án của mình được hưởng lợi từ tuyến metro số 1. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, được hưởng lợi nhiều nhất là những dự án nằm cách tuyến giao thông công cộng này từ 500m đến 1km. Trong khi đó, rất ít dự án  được mở bán trong thời gian qua nằm trong phạm vi này.

Theo một lãnh đạo ban quản lý tuyến đường sắt trên cao Tp.HCM, ở các nước trên thế giới, đúng là có rất nhiều dự án BĐS được xây dựng dọc tuyến metro. Tuy nhiên, các chủ đầu tư không xây dự án cạnh tuyến metro chạy qua, mà cách khoảng 500m để đảm bảo an toàn và tránh tiếng ồn.

Dự kiến, tuyến metro số 1 sẽ hoàn thành vào năm 2020

Với khoảng cách đó, khi quan sát, phóng viên Báo Đầu tư BĐS nhận thấy chỉ có khoảng 5 dự án đủ tiêu chuẩn hưởng lợi từ tuyến giao thông công cộng này như dự án của Công ty Thu Duc House tại quận 9 cách tuyến 500m, dự án của Công ty Hưng Thịnh Land tại quận 9, cách tuyến metro khoảng 1km... Tuy nhiên, các dự án này lại nằm xa ga, hoặc đối diện ga, nhưng không có cầu đi bộ để kết nối.

Một dự án được cho là hưởng lợi nhiều nhất từ tuyến metro là dự án Him Lam Phú An (quận 9) của Him Lam Land với khoảng cách 600m, nối với trạm dừng số 9 bằng cầu vượt đi bộ... Với hơn 1.000 căn hộ có giá từ 1,2-1,8 tỷ đồng/căn 70m2, dự án được đánh giá là tâm điểm của khu.

Giải thích về hàng loạt dự án BĐS ăn theo tuyến metro, Phó chủ tịch HoREA, ông Nguyễn Văn Đực cho rằng, đây là điều tất yếu của thị trường. Ngoài tuyến metro số 1 đang được xây dựng, ngay cả tuyến số 2 Bến Thành - Tham Lương dù chưa được xây dựng, nhưng các chủ đầu tư đã phát triển dự án theo dạng đón đầu.

Ông Đực nói: “Tuy nhiên, việc phát triển này cần có sự bền vững hơn, bởi các dự án hiện đều bám quá sát vào tuyến metro, trong khi ở các nước trên thế giới không phát triển như vậy. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư dù có dự án không gần tuyến metro, thậm chí cách xa 10km, nhưng vẫn giới thiệu nằm cạnh truyến metro để giới thiệu bán sản phẩm của mình. Đây là điều không hề tốt, nó tạo ra một làn sóng tin đồn, gắn mác metro để dụ dỗ khách hàng. Nếu khách hàng không rành sẽ bị lừa bởi những thông tin này”.

Trong khi đó, Tổng giám đốc Công ty CP BĐS Asian Holding, ông Nguyễn Văn Hậu cho rằng, hiện nay, với sự cạnh tranh gay gắt như tại khu Đông, các dự án bán chạy nhất luôn là những dự án vừa túi tiền, đáp ứng được nhu cầu ở thực của khách hàng, đặc biệt là các dự án có hỗ trợ vốn vay cho khách hàng.

Theo ông Hậu, dù doanh nghiệp giới thiệu khách hàng sẽ được hưởng nhiều lợi ích khi gần tuyến metro, nhưng thực chất không hoàn toàn như vậy. Bởi cái bất lợi đầu tiên của khách hàng là chỉ vì dự án gần tuyến metro, mà giá bán được đưa ra khá cao, trong khi giá trị thực lại không như vậy. Còn các dự án nằm xa tuyến metro nhưng vẫn được giới thiệu hưởng lợi là quá vô lý...

Ông Hậu nói: "Chúng ta cần nhìn vào sự thật là khách hàng đang làm lên thương hiệu doanh nghiệp, do đó, khi bán sản phẩm cho khách hàng, doanh nghiệp cần cân nhắc việc quảng cáo, không nên quá lố hay đẩy giá bán lên cao, mà nên nhìn vào túi tiền của khách hàng. Tất cả để mục đích người dân có nhà ở và có cuộc sống tốt đẹp từ dự án doanh nghiệp mang lại, đó mới là thành công chứ không phải bán giá cao, bán được nhiều căn hộ mới là thành công”.