5 yếu tố tạo nên cơn sốt đất ảo tại Tp.HCM

Liều "doping hạ tầng" quá mạnh

Theo nhận định của ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty Tư vấn Kinh doanh hội nhập Toàn Cầu (GIBC), việc liên tục công bố những công trình hạ tầng trọng điểm có tác động rất lớn trong việc hình thành cơn sốt đất ảo tại Tp.HCM. Ngoài những công trình đã và đang được thực hiện, ngay cả những công trình còn nằm trên dự thảo cũng bị lợi dụng để kích giá đất tăng mạnh. Vị chuyên gia này cho biết, đã gần một thập niên từ cơn sốt đất 2007, nhưng chỉ vài năm gần đây, vốn vào đầu tư cho hạ tầng tại Tp.HCM mới đột ngột lên cao.

Đây chính là liều thuốc kích thích quá đà khiến giá đất tăng liên tục trong thời gian qua. Bên cạnh những khu vực có mức tăng hợp lý, cũng có nhiều khu vực xuất hiện mức tăng ảo. Hạ tầng Tp.HCM được công bố và đầu tư như cú đấm tổng lực thay vì hoạch định đầu tư từng bước theo thời gian, phân bổ dàn trải trong suốt chu kỳ. Dòng tiền cực lớn lên đến hàng chục tỷ USD đổ vào hạ tầng đã tiêm liều doping cực mạnh vào giá đất. Theo đó, tại nhiều khu vực ở Tp.HCM, giá đất liên tục hình thành mặt bằng giá ảo.

Hạ tầng đang bị lợi dụng để kích giá đất tăng nóng và sốt ảo. Ảnh: Vũ Lê

Doanh nghiệp chạy đua săn quỹ đất mới

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cho rằng, thị trường BĐS Tp.HCM trong các năm 2015-2017 chứng kiến cuộc đua săn lùng quỹ đất mạnh mẽ chưa từng có của nhiều doanh nghiệp địa ốc. Cơn sốt đất đã lan nhanh từ các địa bàn trọng điểm ra toàn thành phố khi làn sóng này lên cao nhất trong 10 năm qua. Đặc biệt trong giai đoạn 2016-2017, thị trường đã chuyển từ trạng thái tăng nóng sang sốt cao khi cuộc đua giữa các ông lớn ngày càng lộ rõ cùng hàng loạt các siêu dự án được công bố liên tục.

Cơn sốt đất ảo cũng được tạo điều kiện hình thành do xu hướng đầu cơ gom đất ăn theo quỹ đất mới được thâu tóm (phần lớn đều là siêu dự án của doanh nghiệp tầm cỡ trong tương lai) ngày càng trở nên phổ biến. Tuy nhiên, ông Quang cho hay, do thị trường có khả năng tự cân bằng nên cơn sốt ảo này khó có cơ hội kéo dài. Khi những tin đồn, dự thảo, kế hoạch thiếu khả thi lắng xuống, những mức giá đất bất hợp lý sẽ dần hạ nhiệt.

Đầu cơ

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM cho rằng, cuối năm 2016 và đầu 2017, giá đất tăng bất thường tại nhiều khu vực, đặc biệt là các huyện vùng ven còn do sự tác động của giới đầu cơ đất. Đây là những đầu nậu chuyên thâu tóm quỹ đất, hoạt động mạnh tại những khu vực có công trình hạ tầng mới hoặc các siêu dự án. Giới đầu cơ có thể hoạt động theo nhóm hoặc cá nhân.

Với lợi thế về dòng vốn lớn và nắm bắt thông tin nhanh nhạy, những đối tượng này thường đi trước diễn biến thị trường một bước. Tình trạng gom đất để chờ tăng giá hoặc trực tiếp thổi giá để bán kiếm lời khiến thị trường bị nhiễu loạn thông tin, hình thành tâm lý đám đông. Cơn sốt đất ảo được thổi bùng khi nguồn cung khan hiếm cục bộ, xuất hiện nhiều mức giá mới cao hơn và tăng đột biến.

Sốt vì cò đất

JLL Việt Nam cho biết, theo khảo sát, trong vài tháng đầu năm 2017, giá đất tại một số khu vực trên địa bàn Tp.HCM đã xuất hiện dấu hiệu tăng nóng. Tuy nhiên, đa số mức tăng nóng là do một số môi giới (cò đất) tung ra khi ăn theo các thông tin quy hoạch hạ tầng hay các dự án BĐS quy mô lớn. Theo JLL, lực lượng cò đất địa phương đã có những tác động không nhỏ đến hiện tượng giá đất tại Tp.HCM tăng đột biến trong thời gian qua khi gây ảnh hưởng lên giá chào bán nhà đất và góp phần dẫn dắt, định hướng dòng chảy của thị trường địa ốc.

Tâm lý tích lũy đất của người dân còn nặng nề

Ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, Tổng giám đốc Công ty Tư vấn đầu tư Nam Phát nhận xét, thị trường nhà đất Tp.HCM nói riêng và Việt Nam nói chung có một đặc điểm thú vị là người mua bị ám ảnh phải sở hữu tài sản gắn liền với đất bằng mọi giá. Tâm lý này đang tồn tại ở hơn 90% người dân đô thị lẫn nông thôn Việt Nam.

Một đời người thường đi theo công thức gần như không đổi là sinh ra, lớn lên, học tập, đi làm, tích lũy tiền bạc đủ lớn rồi sẽ tích lũy tài sản nhà ở. Thay vì dùng tiền để kinh doanh sản xuất, họ đặc biệt ưa chuộng BĐS liền thổ và không ngại mua đất bỏ hoang, đất trống, đất nông nghiệp để làm của để dành. Điều này đã ăn sâu vào nếp sống, định hình hành vi tiêu dùng trên thị trường BĐS tại các đô thị lớn.

Tâm lý mua đất để dành ít bị thôi thúc khi thị trường địa ốc hoạt động bình thường (không nóng sốt, không suy thoái, khủng hoảng). Nhưng ý thức gom đất, thâu tóm đất bị kích cầu mạnh mẽ khi thị trường tăng nhiệt. Cơn sốt đất ảo do tâm lý đám đông xuất hiện như một điều tất yếu trong bối cảnh đầu tư đất vừa có thể kỳ vọng sinh lời cao, vừa là kênh trú ẩn tránh trượt giá, vừa trở thành thị hiếu phổ biến.