M&A tại Việt Nam, sức hấp dẫn của một thị trường mới nổi

Ngày càng nhiều các thương vụ lớn

6 tháng đầu năm, hoạt động M&A của các chủ đầu tư Việt Nam đang dần chuyển từ bị động sang chủ động. Trong giai đoạn suy thoái của thị trường 2009 – 2013, các chủ đầu tư trong nước, trong vai trò bên bán gặp khó khăn về vốn và loay hoay tìm bài toán đầu ra thì từ năm 2014, thị trường đã chứng kiến một xu hướng ngược lại.

Những chủ đầu tư trong nước có tiềm lực mạnh về vốn đã chủ động tìm kiếm quỹ đất để phát triển. Thương vụ M&A điển hình trong quý I/2016 là sự kiện Novaland chính thức nhận chuyển nhượng dự án khoảng 30 hecta đất tại khu dân cư Nam Rạch Chiếc, quận 2 từ quỹ đầu tư VinaCapital. Bên cạnh đó, VinaCapital Vietnam Opportunity Fund (VOF) cũng chi 47 triệu USD thông qua hình thức trái phiếu chuyển đổi để đầu tư gián tiếp vào danh mục bất động sản của công ty này.

Doanh nghiệp nội đang giữ thế chủ động hơn trong các thương vụ M&A với đối tác quốc tế

Một thương vụ khác là việc hợp tác giữa Keppel Land Limited và 3 đối tác còn lại trong liên doanh là Gaw Capital Partners, Công ty BĐS Tiến Phước và Công ty BĐS Trần Thái: tham gia 40% cổ phần vào công ty TNHH Empire City, tương ứng 93.9 triệu đô la Mỹ. Giao dịch được hoàn tất vào tháng 3 năm 2016 và hiện nay, sau 5 tháng, chủ đầu tư đã sẵn sàng để đưa sản phẩm tham gia vào thị trường. Nhiều nhà đầu tư Nhật Bản như Hankyu Realty và Nishi Nippon Railroad cũng đã có những thỏa thuận hợp tác cùng các chủ đầu tư trong nước như Nam Long, Sanyo Homes hoặc Tiến Phát.

Các quỹ đầu tư nước ngoài cũng liên tục tìm kiếm cơ hội đầu tư vào bất động sản văn phòng có vị trí tốt ở Việt Nam, đặc biệt là Tp.HCM với nhiều thương vụ giao dịch tạo tiếng vang lớn trên thị trường. Một trong những thương vụ chuyển nhượng bất động sản thương mại đáng chú ý là việc tòa nhà văn phòng A&B Tower (quận 1, Tp.HCM) chuyển nhượng 70% cổ phần với giá trị tương đương 47 triệu USD cho một nhà đầu tư Nhật Bản. Tiếp đó, trong quý II/2016, Mapletree Investments chính thức mua lại khu phức hợp Kumho Asiana Plaza (quận 1, Tp.HCM) từ liên doanh Hàn Quốc là Kumho Industrial và Asiana Airlines với mức tỷ suất vốn hóa ước tính khoảng 9% cho toàn khu. Các giao dịch này đã gây nên tiếng vang lớn, thu hút nhiều nhà đầu tư từ các quỹ đầu tư tư nhân hàng đầu như Blackstone group, Goldman Sachs group, các chủ đầu tư nước ngoài và các tập đoàn bảo hiểm muốn thành lập trụ sở văn phòng tại Hà Nội vàTp.HCM.

Tiềm năng tăng trưởng và thách thức cho doanh nghiệp

Số liệu mới nhất từ JLL cho thấy, lượng giao dịch bất động sản toàn cầu trong quý II/2016 đạt tổng giá trị 148 tỷ đô la Mỹ, giảm 12% so với cùng kì năm trước. Tại khu vực Châu Á Thái Bình Dương, hoạt động đầu tư đã giảm đáng kể trong quý II/2016 xuống mức 22 tỷ đô la Mỹ, giảm 28% so với cùng kỳ. Khi dòng vốn đầu tư vào khu vực châu Á Thái Bình Dương có dấu hiệu chững lại, thị trường bất động sản Việt Nam trở nên tiềm năng cho các nhà đầu tư nước ngoài, dẫn đầu là các nhà đầu tư Nhật Bản, Hàn Quốc và Singapore. Yếu tố tích cực thúc đẩy hoạt động M&A ở Việt Nam chính là triển vọng phát triển kinh tế khi tăng trưởng GDP được duy trì ở mức cao, đạt mức 5.6% so với các nước trong khu vực. Mô hình nhân chủng học ở Việt Nam với 70% dân số trong độ tuổi 15-64, thu nhập khả dụng gia tăng, tốc độ đô thị hóa nhanh đặc biệt ở Hà Nội và Tp.HCM càng tăng tính hấp dẫn đối với thị trường này. Quan trọng hơn hết, tỷ suất sinh lợi hấp dẫn ở một thị trường mới nổi như Việt Nam là một trong những yếu tố quan trọng trong các quyết định đầu tư.

Ngày càng nhiều dự án lớn được định hình từ các thương vụ M&A

Tuy tiềm năng là vậy nhưng thị trường Việt Nam cũng không thiếu những thách thức khó khăn. Theo bà Nguyễn Vân Khanh, Giám đốc Bộ phận Thị trường vốn đầu tư JLL Việt Nam, phần lớn các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường Việt Nam đều muốn tìm kiếm các bất động sản đầu tư có dòng thu nhập ổn định. Tuy nhiên, thị trường hiện tại có rất ít cơ hội phù hợp cho nhà đầu tư nước ngoài. Nguyên nhân chủ yếu là khan hiếm nguồn cung do các chủ đầu tư tòa nhà thường đang rất hài lòng với dòng thu nhập mang lại nên không muốn đưa tài sản chào bán kể cả khi nhà đầu tư sẵn sàng đưa ra một mức tỷ suất sinh lợi rất thấp để sở hữu tài sản.

Đối với các bất động sản dự án nhà ở, khu dân cư, thương mại, nhà đầu tư nước ngoài thường tìm kiếm các quỹ đất “sạch”. Tuy nhiên, các quỹ đất như yêu cầu này thường rất hạn chế do thị trường bất động sản của Việt Nam còn khá non trẻ. Ngoài ra, hầu hết các bất động sản chào bán trên thị trường thường không công bố rộng rãi và chính thức dẫn đến khả năng tiếp cận các tài sản tốt là rất hạn chế, thường thông qua các đơn vị tư vấn.

Theo đó, bà Khanh cho rằng, cách thức tốt nhất là nhà đầu tư quốc tế nên cân nhắc và sẵn sàng tham gia liên doanh, góp vốn với các chủ đầu tư Việt Nam có uy tín tốt. Lợi thế của các chủ đầu tư trong nước đó là sự thông hiểu về thị trường, hệ thống hành lang pháp lý, danh mục các bất động sản đã được xác lập, trong khi các nhà đầu tư nước ngoài với tiềm lực về vốn và kinh nghiệm phát triển dự án sẽ làm tăng giá trị cho thị trường BĐS trong nước.

(Theo Tuổi trẻ Online)