Lãi bạc tỷ nhờ buôn đất vườn ngoại ô Sài Gòn

Tháng 3/2016, ông Kiên mua 1.800 m2 đất trồng cây lâu năm và đất vườn trên đường Nguyễn Hữu Thọ, huyện Nhà Bè, Tp.HCM với giá 3,5 tỷ đồng, trung bình 1,9-2 triệu đồng/m2. Với thửa đất nông nghiệp này, người mua được chuyển đổi lên 200 m2 đất thổ cư để xây nhà.

Ông Kiên đầu tư thêm gần tỷ đồng để xây căn nhà trên diện tích 150m2 và thiết kế theo kiểu biệt thự vườn sinh thái, thỉnh thoảng về đổi gió. Quý IV/2016, giá đất Tp.HCM tăng trên diện rộng, nhà đầu tư này bán khu nhà vườn với giá 7,2 tỷ đồng, sau khi trừ đi các khoản thuế, lãi hơn 2 tỷ đồng chỉ sau 9 tháng quay dòng vốn.

Với nguồn tiền mới 7 tỷ đồng, ông Kiên tiếp tục săn đất nông nghiệp, đất vườn, để đầu tư xây nhà sinh thái bán lại. Ông Kiên cho biết, cơ hội của thị phần này vẫn còn rất lớn vì hiện nay các doanh nghiệp bán biệt thự diện tích 200-300 m2 đã tầm 6-8 tỷ đồng/căn, tính ra nhà vườn cả nghìn m2 của ông giá vẫn cạnh tranh hơn và không đụng hàng.

Năm 2015, bà Phương cũng mua mảnh đất vườn 1.200 m2 trên đường Lã Xuân Oai, quận 9, Tp.HCM với giá 3 tỷ đồng. Sau khi chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn lên thổ cư rồi xây 60 phòng trọ, tổng suất đầu tư (đất và tài sản gắn liền với đất) lên đến 6 tỷ đồng.

Thị trường đất lúa, đất vườn, trồng cây lâu năm, ngắn ngày, đất ao, kênh rạch...
ngoại ô Sài Gòn đang diễn biến sôi động. Ảnh: Vũ Lê

Doanh số của dãy nhà trọ sau hơn 1 năm khai thác cho thuê bắt đầu tăng dần đều từ 35-40 triệu đồng/tháng lên 55-60 triệu đồng nhờ tỷ lệ lấp đầy cải thiện đáng kể. Đến đầu năm 2017, bà Phương sang tay dãy nhà trọ này với giá 10 tỷ đồng, trừ thuế, phí, lãi 3,5 tỷ đồng.

Bà Phương ước tính, buôn đất vườn chuyển thành thổ cư nếu bán liền tay đã có lợi nhuận. Nhưng xây dãy nhà trọ cho thuê giá trị tài sản còn cao hơn. Nếu xây dựng mật độ dày hơn (nhiều phòng hơn), thì lợi nhuận có thể vượt mức 3,5 tỷ đồng.

Chị Ngọc Lan - nhân viên của một công ty khởi nghiệp bất động sản, có nghề tay trái là săn đất nông nghiệp, chuyển lên thổ cư rồi xây nhà trọ cho thuê. Sau khi đầu tư xây 25 căn nhà trọ quy mô nhỏ từ đất vườn thành công, kiếm được 25 triệu đồng tiền lãi hàng tháng, chị Lan tiếp tục tậu một khu đất vườn khác rộng 1.000 m2 thuộc phường Long Thạnh Mỹ, quận 9 để phát triển dự án tiếp theo.

Nhà đầu tư này cho biết: "Tôi săn đất vườn để tích lũy tài sản chứ không bán vội nên hiện chưa có khoản lãi bạc tỷ nhưng trong 3-5 năm tới lợi nhuận đầy hứa hẹn do đã hoàn vốn và có thể chốt lời từ việc bán cả 2 dãy nhà trọ".

Có gần 1 thập niên tư vấn, môi giới bất động sản liền thổ tại Sài Gòn, ông Nguyễn Tấn Phong cho hay, đất vườn nói riêng và đất nông nghiệp các quận ven Sài Gòn thuộc quận 9, quận 12, Thủ Đức, huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Cần Giờ, Củ Chi đang là mục tiêu săn lùng của các nhà đầu tư bất động sản cá nhân trong 2-3 năm qua. Trong năm 2016, thị trường buôn đất trồng cây lâu năm, đất vườn, đất ao, đất lúa,... càng trở nên sôi động, khi bất động sản liền thổ có dấu hiệu tăng cao về cuối năm.

Chuyên gia này nhận định, kiểu làm mua đất nông nghiệp chuyển mục đích sử dụng thành thổ cư rồi tách thửa, phân lô bán nhanh đang bị siết lại nhằm giảm thiểu nguy cơ phá vỡ quy hoạch đô thị. Trong khi đó, các nhà đầu tư săn đất vườn có mục tiêu dài hơi hơn. Hầu hết các nhà đầu tư không chọn cách chia nhỏ thửa đất mà họ giữ nguyên lô đất lớn, rồi biến tài sản này thành bất động sản tiêu dùng, khai thác cho thuê hoặc tiến thêm một bước nữa là làm nhà vườn để bán lô lớn.

Với những suất đầu tư thành công, biên lợi nhuận có thể cao hơn lãi suất ngân hàng, nếu khai thác cho thuê, giá trị đất tiếp tục tăng theo thời gian. Đối với trường hợp bán cả đất và tài sản gắn liền với đất, mức lãi lý tưởng có thể đạt 50-70% hoặc gấp đôi.

Nhưng ông Phong cho biết, vẫn có không ít trường hợp nhà đầu tư săn đất vườn bị thất bại do định vị sai. Ví dụ như thẩm định chưa đúng tiềm năng cho thuê của khu vực hoặc vị trí của khu đất không kết nối giao thông thuận lợi. Bên cạnh đó, các thủ tục nhà đất, cấp phép xây dựng nếu kéo dài có thể khiến nhà đầu tư bị chôn vốn lâu và mất chi phí cơ hội.