Dự báo giá nhà riêng lẻ sẽ tiếp tục tăng trong vòng 10 năm tới

Trao đổi với bà Nguyễn Ngọc Hà, Giám đốc Công ty Nhà đất Hoàng Hà, một người có 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư và phân phối nhà riêng lẻ tại khu vực phía Tây Tp.HCM xung quanh chủ đề này.

 Sau Tết Nguyên Đán, thị trường nhà riêng lẻ đang diễn biến như thế nào, thưa bà?

Bà Nguyễn Ngọc Hà, Giám đốc Công ty
 Nhà đất Hoàng Hà

Khác với các phân khúc như chung cư, biệt thự giá trị cao…nhà riêng lẻ sức mua tốt ở mọi thời điểm. Sau Tết khoảng 1 tháng là thời điểm giao dịch nhà riêng sôi động nhất. Tại khu vực Q.Gò Vấp (Tp.HCM), một tháng bình quân giao dịch thành công từ 30 – 45 căn.

- Nhu cầu của người mua hiện đang tập trung vào phân khúc nào của nhà riêng lẻ?

Những căn có giá bán từ 1.5 – 4 tỷ đồng có lượng giao dịch nhiều và nhanh nhất. Nhiều căn dưới 2 tỷ đồng, NĐT chưa hoàn thiện đã có người hỏi mua. Lý do là bởi nhu cầu mua ở thuộc phân khúc này cao trong khi nguồn cung hạn chế. Những căn giá trị từ 7 – 10 tỷ đồng, thời điểm sau Tết chưa có giao dịch đáng kể. Những căn này chủ yếu là NĐT dài hạn mua để cho thuê hoặc làm văn phòng công ty, nơi kinh doanh buôn bán…

- Được biết, từ thời điểm cuối năm 2015 đến nay, mức tăng nhà riêng lẻ tại khu Tây Tp.HCM khá mạnh. Thưa bà, điều gì đã làm nên sức hút của loại hình nhà riêng lẻ khu vực này? Liệu giá nhà riêng có đang bị “thổi lên” so với giá trị thực? 

Tại khu vực phía Tây Tp.HCM, cụ thể là Q.Gò Vấp, Q.Tân Bình mức tăng giá khá nhanh, trung bình là 50%/năm. Nguyên nhân là bởi khu Tây Tp.HCM có mật độ dân số cao, sức mua tốt, tiện ích sống đầy đủ và hoàn thiện nên được khách hàng ưa chuộng. Người mua không chỉ đến từ khu vực trung tâm như Q.1, Q.3, Q.5 mà còn từ tỉnh thành lẻ như Đồng Nai, Bình Dương, Vũng Tàu, Gia Lai… Tôi nghĩ mức tăng giá hiện nay là do nhu cầu mua cao, trong đó chủ yếu là nhu cầu thực nên không có hiện tượng thổi giá bán. Theo tôi, nhà riêng lẻ tại Tp.HCM nói chung, khu Tây TP nói riêng sẽ tăng giá trong vòng 10 năm nữa. Nguyên nhân là lượng người nhập cư vào Sài Gòn tiếp tục tăng, trong khi Việt Nam chưa có khung chế tài về việc đánh thuế BĐS. Do đó, sức mua vẫn tiếp tục tăng cao.

 So với các phân khúc khác của thị trường nhà ở, tỷ suất lợi nhuận khi đầu tư vào nhà riêng lẻ là như thế nào, thưa bà?

Tùy giá trị từng căn nhà mà mức lợi nhuận thu về là khác nhau. Giả sử một khách hàng của tôi mua căn nhà vào đầu năm 2016 trị giá 2.6 tỷ đồng, hiện tại khách này bán ra với mức 3.5 tỷ đồng/căn. Mức tăng này được xem là bình thường. Có nhiều NĐT mua đi bán lại những giá trị từ 3 tỷ đồng đồng trở lên, trong vòng 4 - 6 tháng lợi nhuận thu về thấp nhất là 500 triệu đồng. Còn những căn từ 1.5 – 2 tỷ đồng nếu đầu tư lướt sóng thì NĐT hưởng chênh từ 70 – 150 triệu đồng/căn. Đầu tư vào đất nền và nhà phố chắc chắn sẽ sinh lợi. Riêng căn hộ thì mức lợi nhuận còn phụ thuộc vào tình hình thị trường BĐS, tiến độ công trình và chất lượng dự án…

Nhà riêng lẻ Tp.HCM sẽ tiếp tục tăng giá trong 10 năm tới

-  Theo bà, thách thức lớn nhất của thị trường nhà riêng lẻ hiện nay là gì?

Phân khúc nhà riêng lẻ ít bị ảnh hưởng bởi xu hướng chung của TT BĐS. Giao dịch (nguồn khách hàng) của loại hình này khá tốt ở mọi thời điểm, ít bị tác động của hiện tượng đóng băng. Tuy nhiên, xét ở khía cạnh nguồn cung, những căn có giá trị từ 2.5 tỷ đồng trở lại, hiện tại khá khan hiếm về nguồn hàng, trong khi nhu cầu đang rất lớn.

Ngoài ra, một vấn đề khác trong việc đầu tư mua đi bán lại phân khúc nhà riêng lẻ đó là nếu NĐT không rành thị trường và vấn đề pháp lý, rất dễ xảy ra rủi ro. Đó là trường hợp mua phải nhà riêng không đủ phép xây dựng hoặc tranh chấp với chủ trước đó… khiến giá trị đầu tư bị ảnh hưởng. Thậm chí, có trường hợp, NĐT định vị sai vị trí căn nhà đã phải bán tháo, bán lỗ...

Bên cạnh đấy, nhiều trường hợp môi giới không cho khách hàng gặp chủ nhà rồi tự ý kê chênh giá bán là hiện tượng đang diễn ra ở phân khúc này.

-  Bà dự báo thế nào về xu hướng thị trường nhà riêng lẻ trong năm 2017?

Theo tôi, năm 2017 giao dịch nhà riêng lẻ tiếp tục tăng trưởng tốt. Tuy nhiên, nếu lãi suất ngân hàng bắt đầu tăng (hiện tại đã tăng nhẹ) thì việc bán nhà sẽ chậm hơn. Ở thời điểm hiện tại, những căn  có giá trị lớn từ 6-7 tỷ đồng chưa ghi nhận giao dịch. Thông thường giao dịch nhà riêng mạnh từ thời điểm tháng 1 đến tháng 11 (dương lịch), giai đoạn cuối năm sức mua chững hơn.

Tôi cho rằng so với  năm 2016, giá phân khúc nhà riêng lẻ năm 2017 sẽ tiếp tục tăng. Mức  tăng sẽ ngang với mức của năm vừa qua.