BĐS Tp.HCM tăng giá, người mua ngày càng khó tiếp cận

Giá BĐS tăng phản ánh sự phát triển sôi động của thị trường, tuy nhiên mức tăng ngày càng cao trong khi sức mua suy giảm, thậm chí chững lại chính là dấu hiệu bất ổn của thị trường.

Hệ lụy dễ thấy là sản phẩm có nguy cơ tồn hàng nhưng người dân lại rất khó khăn để có được một chỗ an cư.

Đua nhau tăng giá

Một báo cáo của Hiệp Hội BĐS Tp.HCM kết luận, trong năm 2016 giá bán căn hộ tại thành phố tăng trên dưới 5%, còn đất nền tăng trên dưới 10%.

CBRE Việt Nam cũng có báo cáo cho thấy, giá bán căn hộ trung bình trong năm 2016 tại Tp.HCM đạt 2.104 USD/m2, tăng 4,6% so với năm 2015. Dự báo trong năm 2017, Tp.HCM sẽ có gần 44.000 căn hộ được mở bán, trong đó riêng căn hộ cao cấp chiếm khoảng 13.000 căn.

Phân khúc hạng sang vẫn có giá bán tăng mạnh, mức tăng dự kiến khoảng 7% so với năm 2016, phân khúc bình dân và trung cấp tăng dưới 3% còn phân khúc cao cấp tăng gần 4%.

Theo một nhân viên kinh doanh của Công ty CP Thương mại Địa ốc Việt, giá bán 21 triệu đồng/m2 (chưa thuế VAT) tại dự án Viva Riverside (quận 6) mà công ty này làm chủ đầu tư đã không còn mà đã tăng lên 24 triệu đồng/m2 (chưa thuế VAT).

Hay dự đất nền Him Lam Phú Đông của Him Lam Land cũng tăng từ 500-700 triệu đồng/nền so với thời điểm mở bán, còn tại dự án căn hộ Him Lam Phú Đông mức giá tăng từ 150​-170 triệu đồng/căn tuỳ từng diện tích. Đại diện Him Lam Land giải thích, do dự án có tính thanh khoản tốt, vị trí thuận lợi và có nhiều tiện ích nên doanh nghiệp quyết định tăng giá bán.

Mới đây, An Gia Investment - chủ đầu tư dự án The Garden (quận Tân Phú) cũng quyết định tăng giá bán lên 40%, cụ thể từ 17-18 triệu đồng/m2 lúc mở bán lên 25-26 triệu đồng/m2 khi giao nhà.

Chủ đầu tư lý giải, việc tăng giá bán là do giá trị và tính thanh khoản của dự án nhà ở luôn đạt mức cao nhất vào thời điểm bàn giao căn hộ. Ngoài ra còn căn cứ vào vị trí địa lý thuận lợi cho giao thông đi lại cũng như dịch vụ sinh hoạt…

Đối với phân khúc đất nền, theo ghi nhận của Công ty CBRE, trong năm 2016 giá chào bán đất nền dự án cũng tăng mạnh, nhất là tại những khu vực tâm điểm như quận Thủ Đức, quận 9, quận Bình Tân, quận 12, huyện Bình Chánh… Theo đó, mức tăng trung bình từ 20​-40% so với năm 2015.

Nguyên nhân tăng giá là do cơ sở hạ tầng xung quanh một số dự án đã được hoàn thành. Thậm chí một số sản phẩm biệt thự, nhà phố xây sẵn tại địa bàn quận Thủ Đức, Gò Vấp, quận 12 và quận 9 cũng tăng giá bán tại dự án mới với mức tăng từ 10​-15%.

Theo khảo sát của PV, từ đầu năm 2016, giá đất nền tại khu dân cư mới phường Hiệp Thành (gần chợ Hiệp Thành), quận 12 là 17 triệu đồng/m2 nhưng đến nay, chỉ sau 1 năm giá đất giao dịch tại đây đã lên đến 30 triệu đồng/m2.

Theo thống kê cập nhật đến tháng 11/2016 của Ngân hàng Thương mại CP Á Châu, riêng nhà phố tại một số tuyến đường nhỏ như đường Tân Sơn, Phạm Văn Bạch, Trần Thánh Tông… có giá tăng từ 20%. Còn tại quận Tân Phú, giá đất một số tuyến đường như Đỗ Thị Tâm, Kênh 19/5, Lê Sát…cũng tăng từ 20​-28%.

Cùng với đó giá căn hộ chung cư ở các quận Tân Bình, quận 12 và Tân Phú tăng từ 5​-10% như chung cư Carilon 1, chung cư Bàu Cát 2, chung cư Âu Cơ…

Giá bán bất động sản tại Tp.HCM vẫn tiếp tục tăng trong khi nhu cầu có dấu hiệu chững, người mua
khó tiếp cận với sản phẩm là dấu hiệu bất ổn của thị trường. Ảnh: Hoàng Hải/TTXVN

Người mua khó tiếp cận

Vợ chồng chị Nguyễn Xuân Anh cho biết, do chuyển công tác từ Long An lên Tp.HCM nên gia đình tìm mua căn hộ với giá gần 700 triệu tại quận 9 của Nam Long. Phải vất vả lắm vợ chồng chị mới đăng ký và đặt mua được căn hộ mà nếu chậm chân, vợ chồng chị sẽ không còn cơ hội.

Có trong tay số tiền tương đương vợ chồng chị Xuân Anh nhưng anh Nguyễn Văn Thắng (quê Nghệ An) vẫn khó khăn trong việc tìm mua nhà ở trên địa bàn Tp.HCM.

Bởi lẽ hiện nay Tp.HCM có quá ít dự án căn hộ giá dưới 1 tỷ đồng, thậm chí nếu có thì cũng bị các sàn môi giới “gom hàng,” đẩy giá chêch lệch lên đến cả vài trăm triệu đồng/căn.

Ngó sang một dự án căn hộ chung cư ở quận Thủ Đức, anh Nguyễn Văn Thắng lắc đầu, chỉ vài tháng trước đây, dự án được rao bán với giá 1,2 tỷ đồng/căn nhưng nay hỏi lại đã lên đến 1,5 tỷ đồng/căn, không thể mua nổi.

Theo một số chuyên gia BĐS, không có gì lạ khi các chủ đầu tư hoặc sàn môi giới tăng giá bán căn hộ, nhất là tại những dự án có vị trí đẹp, nhiều tiện ích và hạ tầng hoàn thiện… Tuy nhiên nếu không cân nhắc, đặc biệt tại các dự án căn hộ cao cấp thì khi tăng giá bán quá cao sẽ rất dễ “ế” hàng.

Trong khi đó sức mua tại Tp.HCM đang có dấu hiệu chững lại, không hiếm dự án dù mở bán cả ngàn căn nhưng “trầy trật” lắm cũng chỉ bán được vài trăm sản phẩm. Hệ lụy là doanh nghiệp không thu hồi được vốn nhanh, có khi còn khiến đồng vốn bị “chôn chân” lâu hơn, lãi vay ngân hàng sẽ trở thành gánh nặng.

Hiện trên địa bàn Tp.HCM vẫn còn khoảng 500 dự án nhà ở bị ngừng triển khai, chủ yếu do vướng giải phóng mặt bằng. Do đó một khi sức mua chững lại nhưng giá bán vẫn cứ tiếp tục tăng cao thì nguy cơ tồn hàng là điều khó tránh khỏi.

Chưa kể giá bán căn hộ và đất nền tăng cao không hẳn do giá trị thực của sản phẩm mà là do đã bị môi giới, đầu cơ khiến người mua không thể tiệm cận được giá bán của chủ đầu tư.

Chỉ riêng hai tháng đầu năm nay, Sở Xây dựng Tp.HCM đã cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS cho 32 cá nhân. Đấy là chưa kể số lượng cá nhân được cấp chứng chỉ trước đó cùng với hàng trăm sàn môi giới, phân phối BĐS lớn nhỏ, tách biệt hoặc được chủ đầu tư dự án lập nên.

Về vấn đề này, theo lãnh đạo Hiệp hội BĐS Tp.HCM, thị trường đã có sự gia tăng mạnh các nhà đầu tư thứ cấp mua đi bán lại để hưởng chênh lệch. Cùng với việc lệch pha cơ cấu sản phẩm (thừa sản phẩm cao cấp, khan hiếm sản phẩm bình dân), nguồn cung tín dụng có xu hướng tập trung vào một số tập đoàn lớn đầu tư vào phân khúc cao cấp, nghỉ dưỡng... đây cũng là một yếu tố gây bất ổn cho thị trường BĐS Việt Nam nói chung và Tp.HCM nói riêng.

Do đó, các chuyến gia nhà đất khuyến nghị, trong bối cảnh dư thừa sản phẩm cao cấp, thiếu sản phẩm nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ như hiện nay, nếu không kiểm soát giá bán một cách hợp lý, đảm bảo dự án có lợi nhuận và tương thích với túi tiền người mua thì chắc chắn thị trường BĐS sẽ gia tăng tồn kho, nhất là vào năm 2018, hàng loạt sản phẩm nhà ở cao cấp hoàn thành, gia nhập thị trường.

Đồng thời, các doanh nghiệp cần cơ cấu lại đầu tư, chuyển hướng mạnh vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà cho thuê giá rẻ. Phân khúc nhà ở vừa túi tiền khi được phát triển mạnh sẽ giúp tái cân bằng thị trường cũng như giảm thiểu rủi ro trong thị trường BĐS hiện nay./.