4 cạm bẫy chính trong hoạt động M&A bất động sản

Trong năm 2015-2016, các thương vụ M&A trên toàn cầu đạt mức kỷ lục. Nhiều tài sản có giá trị cao đang trong quá trình thương thảo, bao gồm cả những danh mục BĐS trọng điểm. Việc thâu tóm BĐS từ M&A mang lại giá trị cao, nhưng thông thường những điều ẩn giấu chỉ lộ diện ở giai đoạn sau của cuộc đàm phán.

Theo nghiên cứu của JLL, cứ 5 thương vụ M&A thì sẽ có ít nhất 1 thương vụ thất bại. Điều này có thể làm gia tăng rủi ro, khó ước tính chi phí và dễ dẫn đến sai lệch trong chiến lược kinh doanh. Vậy đâu là những vấn đề chính doanh nghiệp cần lưu ý khi tiến hành các thương vụ M&A? Trả lời câu hỏi này, các chuyên gia hàng đầu của JLL đã chỉ ra có 4 yếu tố sau đây.

JLL vừa chỉ ra 4 cạm bẫy chính trong hoạt động M&A bất động sản

Không để ý vào những yếu tố nhỏ

Giá thị trường của một danh mục đầu tư BĐS bị thâu tóm có thể sẽ khác biệt rất lớn với giá trị được thỏa thuận, khiến công ty thâu tóm phải chịu rủi ro đáng kể về tài chính. Trong giai đoạn đầu của giao dịch M&A, các công ty cần phải xem xét thời hạn thuê và khảo sát giá thuê vì họ cần biết về tình hình tài chính của dự án, đồng thời nắm rõ các chi phí dài hạn nào đi kèm với hợp đồng thuê và thời gian thanh toán những chi phí đó.

“Bạn có hiểu rõ những quốc gia mà bạn đang giao dịch, quốc gia nào mà khách thuê phải chịu trách nhiệm bảo trì tòa nhà, và quốc gia nào mà chủ sở hữu phải thanh toán các chi phí đó? Bạn có muốn trở thành khách thuê một danh mục BĐS đang trong tình trạng xấu, không nhận ra rằng bạn sẽ được thanh toán các chi phí sửa chữa. Hình phạt cho người kết thúc hợp đồng là những chi phí khác mà có thể bạn không biết, trừ khi đội ngũ của bạn có nghiên cứu chuyên sâu”, ông Remco van der Mije, Giám đốc JLL Hà Lan nhấn mạnh.

Nhận lấy rủi ro mà không biết

Các danh mục BĐS có thể rất lớn và rất phức tạp, bao gồm nhiều loại rủi ro, từ việc bảo mật đến các vấn đề về môi trường. Trong một đất nước bất ổn, vị trí địa lý có thể ảnh hưởng rất lớn đến giá trị. Doanh nghiệp có thể điều chỉnh thỏa thuận để tránh mất giá trị, có thể loại bỏ những BĐS có rủi ro ra khỏi hợp đồng. Nhưng điều này chỉ thực hiện được khi đánh giá rủi ro bảo mật trước khi chốt hợp đồng.

Ông Tom Carroll, Giám đốc của EMEA Corporate Research phân tích thêm: “Một khu vực bị ô nhiễm có ảnh hưởng trực tiếp đến giá mua và thậm chí có thể phá vỡ thỏa thuận nếu đủ nghiêm trọng. Chẳng hạn, một bảo hiểm bồi thường có thể cần thiết để bảo vệ bạn khỏi những vụ kiện tụng trong tương lai nếu có bất kỳ khiếu nại nào còn lại với chủ sở hữu trước đó. Đánh giá rủi ro sớm trong quá trình M&A sẽ cho bạn thời gian để tìm ra những hành động cần thực hiện".

Kém liên kết với mục tiêu chính

Bất kỳ tài sản BĐS bị thâu tóm nào cũng phải hỗ trợ cho một chiến lược giao dịch lớn hơn. Ví dụ, nếu mục tiêu của việc sáp nhập hoặc mua lại dựa trên việc hợp nhất, danh mục BĐS phải cho phép điều này. Sẽ là một thảm họa nếu sau khi hoàn tất giao dịch và nhận ra rất khó để bán những BĐS này trong khoảng thời gian ngắn do thiếu sự hấp dẫn đối với doanh nghiệp hoặc nhà đầu tư.

Làm xáo trộn nguồn nhân lực

Suy nghĩ đầu tiên của nhân viên khi họ biết thông tin về việc mua bán hoặc sáp nhập là liệu họ có thể vẫn làm công việc hiện tại với mức lương và địa điểm không thay đổi. Nếu địa điểm làm việc thay đổi thì họ rất có thể sẽ rời khỏi công ty. Vì vậy, nếu một công ty có lực lượng lao động có kỹ năng tốt, kiến thức chuyên môn của họ tạo ra doanh thu chính và là giá trị của tổ chức thì một chiến lược BĐS là không nên thay đổi vị trí làm việc của họ. Nếu có sự di dời thì cũng không nên gây những tác động bất lợi lên năng suất làm việc của họ.