Quy hoạch, kiến trúc công trình cao tầng: Không làm gia tăng dân số nội đô

Ngay sau khi Quy chế được công bố, đã có 2 luồng ý kiến khác nhau xung quanh việc xây nhà cao tầng trong nội đô. Luồng ý kiến thứ nhất lo lắng gia tăng áp lực dân số, quá tải hệ thống hạ tầng, phá vỡ quy hoạch chung của Thủ đô. Trong khi luồng ý kiến còn lại cho rằng phải hiểu đúng bản chất quy định này. “Không phải tất cả chung cư đều được xây dựng cao tầng mà phải có quy hoạch chung, sau đó mới có vài điểm nhấn cao tầng mà thôi” - TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội nhấn mạnh.

Hỗ trợ cải tạo chung cư

Theo Quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc công trình cao tầng trong khu vực nội đô lịch sử TP Hà Nội, khu vực được áp dụng quy chế này có diện tích hơn 3.880ha, thuộc địa giới hành chính các quận Ba Đình, Đống Đa, Hoàn Kiếm, một phần phía Bắc quận Hai Bà Trưng và một phần phía Nam của quận Tây Hồ. Quy chế cho phép hai bên đường vành đai, tuyến phố hướng tâm, tuyến phố chính, các khu vực điểm nhấn đô thị được xây dựng các công trình cao tầng, dưới sự quản lý, kiểm soát chặt chẽ về quy hoạch, kiến trúc. Các công trình cao tầng phải kiểm soát quy mô dân số, quản lý không gian, kiến trúc cảnh quan đô thị, giảm dần tầng cao, chiều cao công trình từ đường Vành đai II vào trung tâm TP.

Trong lúc vấn đề cải tạo chung cư cũ của Hà Nội đang “nghẽn”, thì việc ban hành quy chế này được cho là cần thiết. Thay vì bị hạn chế chiều cao như trước, nay các khu chung cư cũ có thể được phép xây dựng từ 18 - 25 tầng. Dù vậy, nhiều chuyên gia cũng bày tỏ quan ngại việc nâng tầng sẽ làm gia tăng cao ốc trong nội đô, “đè” áp lực cho hạ tầng vốn đã không “khỏe mạnh” của Hà Nội. Giải đáp băn khoăn này, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm cho biết, xây dựng cải tạo các khu chung cư cũ là một vấn đề mà Hà Nội đã đặt ra trong gần 20 năm nay. Đã có những thời điểm, Hà Nội phấn đấu năm 2015 sẽ hoàn thành cải tạo chung cư cũ. Nhưng thực chất mới chỉ xây dựng hoàn thành được một số chung cư (chiếm khoảng 10% trong tổng số hơn 1.500 khu chung cư cũ). Nguyên nhân quan trọng nhất của việc chậm trễ này là thiếu hài hòa về quyền lợi giữa nhà quản lý, người dân và chủ đầu tư. Trong bối cảnh quy hoạch mới cần cấp thiết cải tạo các nhà chung cư. Vấn đề phức tạp về cải tạo chung cư cũ cũng đã trở thành mục riêng biệt cùng quy chế đặc thù thể hiện trong Luật Xây dựng 2014. Trong quy chế quản lý kiến trúc nhà cao tầng đã có những giải pháp đột biến về xây dựng các chung cư cao tầng.

Theo ông Đào Ngọc Nghiêm, đây là một trong những giải pháp sẽ hỗ trợ đẩy mạnh cải tạo các khu chung cư. Nhưng vấn đề nhận thức ở đây không phải tất cả các chung cư đều được xây dựng cao tầng mà phải tuân thủ theo vấn đề chung của thể chế. Trước hết, định hướng cải tạo chung cư cũ phải tuân thủ quy hoạch chung, đảm bảo mật độ xây dựng và không gia tăng dân số nội đô. Trong các quy hoạch chuyên ngành và quy định nhà chung cư, đã ghi rõ: “Không chỉ có đặt vấn đề xây dựng dự án nhà chung cư mà phải nghiên cứu xây dựng quy hoạch của cả khu chung cư trên cơ sở tuân thủ mật độ xây dựng, quy hoạch chung rồi từ đó mới đặt ra một vài các điểm nhấn công trình cao tầng” - TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm nói.
Rà soát lại quy hoạch

GS.TSKH Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT đánh giá điểm tích cực của quy chế này là tạo ra điều kiện để rà soát quy hoạch Hà Nội vốn dĩ rất lộn xộn ngay cả khu vực phố cũ và phố cổ. Tuy nhiên, trong những khu vực Hà Nội mới có khả năng phát triển tốt hơn thì cũng nên xem xét. Câu chuyện còn lại là rà soát về một quy hoạch đồng bộ cho Hà Nội, khi phát triển nhà cao tầng phải gắn với phát triển hạ tầng, tiện ích xã hội để không gian không bị quá tải. Trước lo ngại sẽ xảy ra cơ chế xin – cho trong quá trình xây dựng quy hoạch, GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho biết, khó xảy ra trường hợp đó. Bây giờ quy hoạch đi trước một bước, sau đó quyết định dự án này là ai. Đấu thầu thì đưa vào đấu thầu mà không đủ điều kiện thì câu chuyện này pháp luật quy định chặt chẽ rồi. “Cần kiểm soát, quản lý không cho xây cao tầng ở khu Hà Nội cũ và Hà Nội cổ chứ còn khu Giảng Võ là khu phát triển sau này thì có ảnh hưởng gì đâu? Vấn đề chỉ nằm ở bài toán giải quyết hạ tầng. Chứ khi phương án đã đưa lên bao nhiêu tầng mà thiết kế hạ tầng cho phù hợp thì hoàn toàn không ảnh hưởng gì đến chuyện phát triển Hà Nội cả” - ông Võ nhận định.

Phó Giám đốc Sở QH - KT Hà Nội Bùi Xuân Tùng cho biết, quy chế là bước cụ thể hóa Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô. Theo quy định quản lý, khu vực nội đô lịch sử là khu vực hạn chế phát triển. Tuy nhiên, hạn chế phát triển không có nghĩa là không xây dựng nhà cao tầng. Việc cho phép xây dựng công trình cao tầng sẽ không gia tăng dân số nội đô, bởi việc kiểm soát dân số sẽ được tính toán tổng thể, căn cơ. Đối với các chung cư, tập thể cũ, việc cải tạo sẽ được thực hiện đồng bộ, tạo ra khu đô thị mới, hoàn chỉnh về không gian, thống nhất về hình thức kiến trúc, hạ tầng xã hội, kỹ thuật, khắc phục tình trạng manh mún về cải tạo chung cư cũ theo từng công trình như trước đây, thuận lợi cho việc kiểm soát dân số tại từng dự án.

KTS. Nguyễn Huy Khanh – Phó Tổng Giám đốc Công ty Tư vấn xây dựng Việt Nam lý giải: “Có vẻ như với nhiều cách đặt tít của truyền thông đang khiến nhiều độc giả hiểu nhầm rằng tất cả các dự án tại ô đất trung tâm Giảng Võ đều được xây dựng 50 tầng?. Cần giải thích rằng khu vực này nằm trong khu vực điểm nhấn đô thị, có khác biệt về cấu trúc không gian, cảnh quan đô thị. Điểm nhấn đô thị đem lại hai giá trị cơ bản, một là giá trị về thị giác để nhận diện, trông thấy, ngắm nhìn, và qua đó đô thị phô diễn được “sức vóc” giàu có và thịnh vượng. Thứ hai, điểm nhấn chính mang lại cho dân cư của nó những giá trị về tinh thần. Khu vực trung tâm Giảng Võ sẽ cân nhắc dự án điểm nhấn chứ không phải tất cả”.

Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc công trình nhà cao tầng khu vực nội đô cho phép khu vực Vành đai I, các công trình được xây từ 18 - 24 tầng, tương đương 86m; Vành đai 2, tầng cao tối đa xây dựng là 27 tầng, tương đương 97m; Ven đê sông Hồng, tầng cao 18 - 21 tầng; Khu vực hai bên tuyến phố hướng tâm tầng cao tối đa 27 tầng; khu vực hai bên tuyến phố chính từ 13 - 21 tầng; khu vực điểm nhấn đô thị được phép xây tối đa 50 tầng. Một số khu chung cư cũ có mật độ dân cư cao như Văn Chương, Ngọc Khánh, Hào Nam, Kim Liên, Thanh Nhàn, Láng Hạ, Nguyễn Công Trứ được xây 18 - 25 tầng.

Quy chế tạo ra bước đột phá mới về quy hoạch không gian trên cơ sở tầm nhìn đồng bộ các vấn đề như giảm áp lực hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, công khai tổ chức không gian để các chủ đầu tư dễ tiếp cận trong việc thực hiện dự án, xây dựng công trình. Đồng thời gỡ “nút thắt” trong cải tạo chung cư cũ khu vực nội đô, tạo diện mạo mới cho đô thị.
TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội

Khi thêm số lượng người vào trong nội đô sẽ tạo ra những áp lực nhất định cho hệ thống hạ tầng. Vì thế cần phải hết sức thận trọng trong việc duyệt từng công trình. Cần xem xét kỹ càng hệ số sử dụng đất và khả năng đáp ứng hệ thống hạ tầng. Trong đó, đặc biệt lưu ý đến vấn đề giao thông, cấp, thoát nước và những vấn đề liên quan đến hệ thống đường ống khác trong đô thị.
GS.TS Nguyễn Lân – Nguyên Kiến trúc sư trưởng TP Hà Nội.