Doanh nghiệp BĐS tái cấu trúc để thoát khỏi khó khăn tài chính

Trong giai đoạn 2011-2015, quá trình tái cấu trúc tài chính các công ty BĐS tại Việt Nam được kết hợp từ rất nhiều những giải pháp khác nhau với mục đích tạo ra nguồn tiền mặt để duy trì hoạt động và trả nợ, từng bước hồi phục và tăng trưởng.

Đầu tiên là quá trình huy động nguồn tiền để trả bớt nợ vay, gia tăng tiềm lực tài chính. Các doanh nghiệp kết hợp những giải pháp phát hành cổ phiếu để thu tiền mặt, chuyển nợ thành vốn cổ phần hoặc tăng vốn chủ sở hữu. Theo mẫu khảo sát 58 công ty BĐS niêm yết, giai đoạn 2011-2014, các công ty này đã huy động được 5.564 tỷ đồng chuyển nợ thành vốn cổ phần và 7.049 tỷ đồng phát hành cổ phiếu thu tiền mặt, góp phần giảm thiểu nguy cơ mất khả năng chi trả và gia tăng tiềm lực tài chính.

Đồng thời, các doanh nghiệp cũng rất năng động trong việc tìm kiếm những nguồn vốn mới bằng việc triển khai tách công ty (Spin-off), đơn cử như Công ty CP Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật Thành phố Hồ Chí Minh, Tập đoàn Vingroup, Công ty CP Hoàng Anh Gia Lai. Spin-off là kỹ thuật tách một bộ phận của công ty ra để tiến hành thành lập một công ty mới, nó thường gắn với mục đích là huy động vốn.

Giai đoạn 2011-2015, các công ty BĐS đã tái cấu trúc để tồn tại và khôi phục từng bước

Những ngân hàng thương mại thường chỉ chấp nhận tham gia quá trình tái cấu trúc bằng những giải pháp hỗ trợ thông qua hình thức gia hạn nợ, cơ cấu lại kỳ hạn nợ mà không tham gia vào những chương trình hoán đổi nợ sang vốn cổ phần. 58 công ty trong mẫu nghiên cứu có dư nợ vay ngân hàng vào thời điểm cuối năm ngoái là 16.250 tỷ đồng, so với thời điểm cuối năm 2012 (16.259 tỷ đồng) thì gần như không thay đổi. Điều này cho thấy, khu vực ngân hàng thương mại vẫn đang e ngại việc cho vay với ngành BĐS.

Khi gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay ngân hàng, các doanh nghiệp BĐS ngoài việc bán bớt dự án để tạo ra nguồn trả nợ, buộc phải huy động nhiều hơn những nguồn vốn vay phi chính thức (đơn cử, vay từ các công ty phi tài chính hoặc các cá nhân) có lãi suất cao, nhất là các công ty BĐS có quy mô vừa và nhỏ (tổng tài sản dưới 1.000 tỷ đồng). Tại thời điểm cuối 2014, nguồn nợ vay phi chính thức chiếm đến hơn 20% tổng nợ vay của những công ty BĐS, tăng mạnh so với thời điểm cuối 2009 (12%).

Để tháo gỡ những khó khăn về nguồn vốn trong bối cảnh ngân hàng thắt chặt những điều kiện tín dụng, vấn đề đa dạng hóa nguồn vốn, nhất là tìm kiếm những nguồn vốn từ nguồn vốn quốc tế và nhà đầu tư nước ngoài được nhiều công ty BĐS có quy mô lớn và vừa đặc biệt qua tâm.

Tới năm 2014, ngành BĐS đã có dấu hiệu hồi phục rõ ràng. Điều đó được thể hiện bằng giá trị vốn hóa thị trường của 58 công ty BĐS niêm yết vào thời điểm cuối năm ngoái là 123.539 tỷ đồng, con số này gấp 1,76 lần mức giá trị vốn hóa thị trường vào cuối năm 2011 (70.102 tỷ đồng). Tại thời điểm cuối năm 2014, hệ số nợ theo giá trị thị trường bình quân của 58 công ty BĐS niêm yết là 55%, đã giảm mạnh so với mức 67% vào cuối năm 2012. So với năm 2013, doanh thu năm ngoái tăng 21,9% cho thấy dấu hiệu hồi phục rõ ràng của ngành BĐS năm 2014.

Nhiều công ty BĐS sau một quá trình tái cấu trúc tài chính quyết liệt đã cơ bản thoát khỏi bờ vực của sự phá sản, khôi phục được khả năng thanh toán. Nhưng quá trình tái cấu trúc tài chính vẫn cần được tiến hành theo hướng đa dạng hóa nguồn vốn huy động, tích cực tiếp cận các nguồn vốn nước ngoài và tiếp tục cải thiện tiềm lực vốn chủ sở hữu.