Đầu tư BĐS nhờ đòn bẩy tài chính .

Nếu bất lợi lớn nhất của bất động sản là chi phí cơ hội vốn lớn, thì ưu thế lớn nhất của đòn bẩy tài chính chính là giảm chi phí cơ hội của dòng tiền xuống thấp. Vì thế, khi sử dụng những khoản vay phù hợp để tậu nhà, nhờ khả năng linh hoạt vốn, người mua nhà, dù để đầu tư hay để ở, đều có thể đa dạng gói đầu tư cá nhân vừa tối ưu hóa các dòng thu nhập để “lấy ngắn nuôi dài.” Nếu chọn chi phí vốn và lợi nhuận đầu tư làm hai đầu của chiếc đòn bẩy tài chính, thị trường bất động sản Việt Nam cuối 2016 đang ở điểm lý tưởng để đầu tư khi cả hai đầu của chiếc đòn bẩy tài chính- lãi vay và lợi nhuận- đều đang ở điểm tối ưu.

Bất động sản đang là món hời.

Bất động sản đang là thị trường đầu tư hút vốn nhất bậc nhất nền kinh tế. Tính đến tháng 9 năm nay, Bất động sản trở thành kênh thu hút vốn FDI lớn thứ 2 tại Việt Nam với hơn 1 tỷ USD vốn FDI đổ vào. Không chỉ dồi dào vốn, thị trường bất động sản cuối năm náo nhiệt người mua kẻ bán hơn bao giờ hết. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, 8 tháng năm 2016, tại Hà Nội có khoảng 10.250 giao dịch thành công, và Tp.HCM có khoảng 10.200 giao dịch thành công.

Bất động sản đang hút vốn, bất động sản đang giao dịch tấp nập nhưng liệu có đủ để chứng minh đầu tư vào địa ốc thật sự là món hời? Hoàn toàn có. Xét trên hai tiêu chí quan trọng hàng đầu của tài sản đầu tư là giá trị gia tăng và tỷ suất lợi nhuận, bất động sản đều đang biểu hiện xuất sắc. Mới đây, tại báo cáo nghiên cứu thị trường quý 3/2016 của CBRE cho thấy mức giá của các dự án được mở bán từ những quý trước tăng trung bình 6-8%. Về tỷ suất lợi nhuận, ví dụ như phân khúc cho thuê căn hộ, lợi tức cho thuê tăng trung bình từ 5% đến 10% trong riêng năm 2016. Rõ ràng, kể từ sau khi trở lại sau khủng hoảng, bất động sản đang dần tiến về điểm cực thịnh để trở thành “món hời” khủng cuối năm cho các nhà đầu tư.

Lãi suất cho vay đang ở mức thấp

Tiềm năng lợi nhuận cao là điều kiện đủ, nhưng chi phí vốn đủ thấp mới là điều kiện cần cho thành công của gói đầu tư bằng đòn bẩy, và mức lãi suất vay hiện nay đang tối đa hóa điều kiện cần đó. Cụ thể, dưới tác động từ yếu tố vĩ mô, trong đó có chính sách tài khóa của NHNN, các NHTM đang giảm mạnh lãi suất cho vay. Cụ thể, mặt bằng LSHĐ tương đối ổn định, mức tiết kiệm có lãi suất thực dương duy trì sức hút với dòng tiền nhàn rỗi cuối năm đang mang về nguồn thanh khoản dồi dào cho các ngân hàng. Qua đó, thúc đẩy các ngân hàng hạ lãi suất cho vay để cân bằng vốn.

Việc hạ lãi suất cho vay thể hiện rõ nhất chính là ở các gói vay ưu đãi mua nhà liên tục chào sân trong năm 2016 từ các “ông lớn” ngân hàng. Những gói vay ưu đãi “chất” và “tín” này đang thật sự tạo nên một nửa tính hiệu quả cho nhiều lựa chọn đầu tư bất động sản bằng đòn bẩy. Có thể lấy ví dụ từ một gói vay đang gây sốt trong giới đầu tư địa ốc - gói “Tổ ấm bình an 2016” của BIDV với mức lãi suất cho vay gần như “tương đương lãi huy động”: chỉ từ 7% trong vòng 06 tháng đầu kể từ thời điểm giải ngân lần đầu. Tuy có sự dao động lãi suất ưu đãi trong các thời hạn áp dụng khác nhau, nhưng mức chênh lệch là không nhiều. Cụ thể, gói vay mua nhà ưu đãi của BIDV chỉ dao động từ 7-9.2% trong khoản thời gian áp dụng từ 6 lên đến 24 tháng. Không chỉ vậy, việc kéo dài thời hạn hoàn trả lên đến 20 năm cho gói vay ưu đãi của BIDV đã thực sự “nới lỏng” gánh nặng phải “thu lợi gấp, trả nợ nhanh” lên chiếc đòn bẩy tài chính. Nhà đầu tư có nhiều thời gian và phương án đa dạng hóa các danh mục đầu tư cho riêng mình, tận dụng chi phí vốn thấp hiện nay để tối ưu lợi nhuận lâu dài.